大城市房租暴涨，价格管制有用吗？_今日话题

供不应求，大城市房租上涨是必然

据媒体报道，今年前7个月，北京、上海、深圳等一线城市房租总体大幅上涨，局部地区甚至出现了50%-100%的暴涨。

这次房租暴涨的原因，除了高校毕业生开始入职，租房需求增加之外，很多人还把矛头指向了自如、贝壳等房屋中介。

原我爱我家副总裁胡景晖表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。

长租公寓运营商自如很快做出了回应，除了用数据说明房屋普租市场租金增幅远高于自如整租之外，自如还表示长租公寓行业目前占整个房屋租赁市场的比例不足5%，无法操纵市场；出租率与出租价格具有明显的负相关性，只有收出房价格合理，甚至要保证相对较低的出租价格的情况下，才能保证相对较高的出租率。

其实，就算此轮房租上涨与长租公寓有关，把锅全扣到长租公寓身上，也太高估了它们的能力——即使是炮轰长租公寓的胡景晖也认为，此轮房租上涨，这些长租企业的推波助澜占到了三分之一的权重。

那剩下三分之二（甚至更多）的责任是谁的呢？答案是，供不应求的租赁市场。贝壳研究院在《北京租金上涨的真相》报告中指出，近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，导致市场上低端租赁房源减少，同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架，挂牌房源总数下滑。

而正规居住房屋的增速却赶不上拆除违建的速度。北京统计年鉴显示，北京2016年竣工的所有房屋总计3594万平米，同一年拆除的违建面积为5985万平方米，净住面积减少了。

目前，北京共有租赁人口800万人，租赁房源量约为350万间，租赁缺口400万间以上，短期内这一供需矛盾很可能加剧。此次10家中介投入12万套房源，也只是杯水车薪。

如果净居住面积持续减少，供需进一步失衡，大城市的房租必然继续上涨。

认为应该管制租金的人，可能听说过德国对租金涨幅有规定。的确，德国对租户的友好举世闻名。为了保护租户的利益，德国实施了有利于承租人的“退租保护”和“房租管制”制度。

“退租保护”即承租人可以不用给出理由和出租人解约，但是出租人需要在符合法律规定的情况下才能提出解约要求。“房租管制”是指三年之内出租人不得提高当地房租水平的20%以上，各州政府每年根据数据分析制定当地租金水平。

不过即使有“房租管制”，近年来德国一些城市的房租也在飞速上涨。有房地产机构统计，2017年，德国首都柏林平均房价上涨比例，在全球150个主要城市中排名第一，房价较2016年上涨20.5%。

近年来柏林的房租迅猛的原因是，过去柏林经济比较落后，房租起点低，吸引了大批年轻人来到这里。随着人口的不断增长，柏林开始出现了住房短缺，而当地稳健的经济增长，供不应求的住房市场，又吸引了大量的海外投资者。

2018年4月，德国柏林居民抗议房租过快上涨

为什么房租管制没能阻止房租暴涨呢？那是因为任何管制都有漏洞可钻。比如根据相关法规，房东很难大幅度提高原有住户的房租，但随着流入柏林的人数增加，房东可以趁新住户进来前提高租金。还有许多投资者收购柏林地区的房产后进行改造，再涨价出租，抬高房产和租金价格……

可见，只要城市有吸引力，住房供需失衡，即使没有长租公寓这类二房东，也会有其他聪明的资本进入这个市场，房租自然也不会停止上涨的脚步。

与柏林相比，美国纽约的住房租金管制则更为失败。据业内人士介绍，在租金管制下，尽管纽约公寓十分短缺，但开发商没有增加供应的积极性，加剧了供需失衡；出租人也没有任何动机去维护好房屋质量，而是年久失修替代了变相涨价。

由于租金不能上涨或涨幅低于市场价，所以租户一般不愿搬走，而房东也不是傻子，它会把房客长期不走的因素一次性计入租金标准，所以新签订的租房合同价格高于合理价格成为常态，这又导致已租到房的人就算换了工作也不敢搬家。

而限制房东驱赶不支付房租的租客，结果房东要么拒绝租房给穷人和特定族裔，要么对其进行成本高昂的调查。这极大地增加了穷人租房的难度，提高了租房的成本。价格管制本来是为了保护租房人，但它让市场失去了灵活性，反而极大地损害了其利益。

呼吁房租管制，说明有人觉得现在的房租太高了。不过，什么价格算合适呢？恐怕管制的呼吁者也弄不清。

以北京为例，如果以绝对值来看，北京的房租当然算高；如果从房租收入比看，有数据显示2017年北京的房租收入比高达58%（国际通行的警界线是30%），也算高；但如果从租金回报率看，北京的房地产租金回报率才是1%多一点。

1%的租金回报率意味着房子要收回成本需要100年，超过了70年的法定房屋年限。从这个角度看，又会有人说北京的房租很便宜。

从国际上看，房租上涨快，房租压力大，是大城市中租客共同的痛点。如果土地能自由流通，开发商能完全按照市场需求盖房，贫民窟也能在城市中有一席之地，那么住房租赁市场上，各种房源都会有供应，房租价格也在自由竞争中形成，政府可以不管，不用负责。

但我国的土地资源基本上是由行政部门配置的，一是直接配置，如制定规划和审批项目；二是通过各种管制，如限制农村居民土地交易权，限定土地用途，垄断土地一级市场等方式间接配置。

在这种情况下，政府就不能再把公众的租房需求完全推给市场，而应借鉴德国的经验，把公共租赁住房政策作为社会福利的重要组成部分。

德国的公租房

目前，一些城市已经有了动作。2017年11月，北京市发布了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，计划在2017年-2021年五年内供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房，政策出台后的2017年完成供地203.9公顷，完成率102%，年均建设规模200万平米和50万套。

这能否解决租房难，还要看具体的供需状况。不过，不懂得向政府要福利，一看到房价贵了就骂开发商，一看到房租涨了就骂中介黑，认为资本邪恶，总想着把价格管起来，只会让租房越来越难，房租越来越高。