再见，地王！你好，包租婆！新政打算“一石二鸟”：限房价+促租房
土地竞拍现场 前天的北京市土地交易大厅热闹非凡，久旱逢甘霖的16家房企为了抢地，使出了浑身解数。
此前，据北京市规划国土委公布的信息，此次挂牌的四个地块全部采用“限房价、竞地价”的交易方式，通俗点说，就是政府在土地竞拍前，先给未来的房价来了个最高限价，相当于给想拿地的房企一个预期：房价政府说了算。而竞拍规则里加入了“自持”（只出租，不对外出售）比例的确定，堪称“史上最复杂竞拍”，具体分三步走：
彼时有市场人士指出，在这样的游戏规则下，卖地的结果无非四种：第一，开发商竞价不到最高价就成交；第二，流拍；第三，开发商竞价到最高价，商住自持一定比例成交；第四，开发商竞价到最高价，商住和办公全部100%自持。然而，在断供六个月的情况下，各个房企摩拳擦掌，第四种情况是最容易发生的。
果不其然，在16号的土地竞拍中，挂牌的两块土地均未顺利成交。房企竞相当“房东”，两块土地的竞逐，均有4家房企选择自持商品住房面积的比例达100%。
开发商们变成了“持有商”，房子只出租不出售，这样的情况令人费解。对此，北京市规划国土委的相关负责人回应，这么做一来是为了落实房价调控新政，二来为了响应上级培养和发展住房租赁市场的要求。
乍看起来，新政似乎真的能够“一石二鸟”，做到限房价、促租房。毕竟，人们深恶痛绝的“地王”不会再冒出来了，而租房市场无疑也增加了巨量的供给。
不过，新政的“副作用”可能会持续发酵，楼市窟窿补不完
物以稀为贵，这是再简单不过的道理。从目前四块土地的竞拍来看，住宅完全100%自持已经成了北京土地交易的“标配”，如此结果无法缓解购房刚需，而楼市供给的不足，可能会让房价继续走高，地方政府想要的“限价”变成了“托价”。
也许有人会说，租房市场的供给多了，一部分原本想买房的人会跑去租房子。事实上，这一比例不会太高，因为潜在购房者，不论是把房子当做消费品还是投资品，都抱着“保值增值”的期望。专题《抢买房子，你抢的是财富还是风险？》分析过，北京的年租金相对于房价非常低廉，但如果有能力、有机会，大部分人还是首选买房。因此，在购房刚需无法缓解的情况下，房企自持减少了供应，二手房可能会迎来疯涨，到时候购房者除了要考虑买不买得起的问题，还要考虑买不买得到。
而且，只租不卖的情况下开发商要想方设法盈利，毕竟几十个亿的真金白银花出去了（四个地块的平均成交价超过50亿元）。一般靠出租房屋回笼资金很慢，且租房市场的前景如何，选择什么样的商业模式，都还是云里雾里的。另一方面，租客与购房者相比，和开发商谈判的力量要小得多，开发商也有可能通过降低质量和服务来变相压成本。比如，据《中国建设报》2013年的报道，2010年北京也曾实施过“限房价、竞地价”方式，当时中国铁建获得了长阳国际城的开发项目，然而业主们收房时发现新房的质量太过低劣。
现行土拍规则压缩了开发商的利润空间，那么开发商可能就要通过压缩建设成本来找补回来此外，还要考虑房子背后的隐藏福利。既然地方政府要发展租房市场，鼓励大家租房，那么和房子捆绑在一起的福利如何补偿（比如孩子上学问题）是关键，在后续政策不配套的情况下，促租房可能成为一句空口号。
政策收紧，房企却无顾忌地抢地，这是政府“相机”调控留下的后遗症，各方不再相信政策有效
限制严格、投资风险大，但房企抢地的热情仍难挡。《北京商报》采访的一位业内人士表示，“房企激烈争抢海淀限房价地块的背后，也是在对赌未来房地产调控政策会走向宽松。”“目前为稳定市场、平抑过高的房价，房地产政策较为严格，但并不意味着严格的楼市政策会一直持续，开发商激烈抢地或许也有这种考量。”这次房企选择住房自持，政府并没有对出租形式、出租年限的限制，具体操作还是房企说了算，更重要的是或许过几年政策一变，又允许这些房企出售住房了，要真是这样，房企也算提前囤货居奇了。
国内调控预期的房地产政策，难以做到对预期的管理。究其原因，是房地产调控政策一向以来的“相机选择”留下了后遗症。诺贝尔经济学奖得主芬恩·基德兰德（Finn E. Kydland）和爱德华·普雷斯科特（Edward Prescott）对此专门有研究，提出了宏观调控政策存在“动态不一致”的理论，即如果一个政策只是在制定阶段是最优的，而在执行阶段并不是最优的，这个政策就是动态不一致的。解释起来其实很容易理解，政府在“今天”实施的政策，是基于对“明天”的预期和判断，但真正到了“明天”，情况可能完全和预期的不一样，那么原来的政策自然无效了，到时候还要再想其他办法。
以房地产调控为例，既然房价是由供需决定的，那么调控房价自然也要从供给和需求入手，除此之外的调控政策都带有“临时”的色彩，不能消除各方认定房价将继续上涨的预期。事实也是如此，从2010年到现在，在一脚油门一脚刹车的调控下，人们不再相信调控政策能有效抑制房价，房价持续走高。
这是2008年某地开发商打出的条幅
