继“国十一条”、“勒令央企退出”后,中央关于房产的最新调控政策出炉——二套房贷款首付不得低于50% …[详细]

当然,新政策没这么简单,这是一次包括“抑制需求”和“增加供给”的一览子调控。而抓住了需求与供给,就相当于抓住了商品价格变化的两个关键点。

果然,部分地区的炒房客已经受到了影响,开始抛售。

但是这次调控为何而来,又会收到怎样的效果呢?房价,真的如新闻中所说的那样,会遇到一个拐点吗?

本次调控政策的出台背景

背景一:两会后层出不穷的地产新闻 引来高层震怒

3.15 两会闭幕,北京三大“地王”出世国资委宣布央企“退房”

3.30 “胶囊公寓”现身北京中央媒体连续14天炮轰房价

4.5  鄂尔多斯鬼城被《时代》报道证监会“火线驰援”遏制房价

4.11 北京某楼盘一天涨价4000元住建部召开电视电话会议

4.14 3月份全国房价涨幅破记录国务院召开常务会议

4.15 本次调控政策中的房贷新政出台 …[详细]

背景二:高房价影响社会稳定

400多年前,荷兰人曾经疯狂炒作郁金香,全国上下都投身炒作大潮中,当价格高得难以控制的时候,这个期货市场果然彻底崩溃了,结果郁金香最后甚至不如一个洋葱贵,让整个荷兰从强国慢慢衰落。

如今的中国就像17世纪30年代的荷兰,房子就像郁金香球茎,连老百姓都疯狂起来了,“买房子就像买白菜”就是疯狂状态再好不过的注脚。

这种“博傻理论”,就是在等着有人接盘,大家心里都在盘算“反正我不是最后一个”,但这种非理性的炒作,却会对社会稳定造成极大的伤害——南京社科院调查显示,七成被调查者认为高房价影响社会稳定。

更可怕的是,高房价还有可能会激化社会矛盾,影响社会稳定和安全 …[详细]

背景三:房地产带来信贷风险

自从房地产实行商业化运作以来,它就成为各金融机构竞相追逐的一个行业,有的还成立了房地产信贷部门,专门从事房地产的贷款发放。这不仅因为房屋是一个特殊的商品,具有消费和投资双重属性,而且房地产贷款金额大、利润高,周期又不长,做的是批发生意,很受银行的欢迎。

但是,美国的“次贷”危机为我国银行提供了前车之鉴,而目前我国尚不规范、健康的房地产市场更要银行睁大眼睛看清风险。否则一不小心就会陷入风险的深渊,风险一但发生,资金便回收困难 …[详细]

本次调控政策的目的

目的一:改变市场预期

调控楼市的目的,无非是让额外购买房屋的人要付出更大的成本,压制需求,从而控制价格,最终达到平稳楼市的效果。

本次调控,除了政策和手段为“十年最重”之外,也采取了调动舆论等多种方式,而这一切努力,就是为了打造“买二套房要付出更大成本”这样的市场预期,影响人们的心理判断。

攻心为上,对市场预期的影响,对于最终能否平稳房价,有着至关重要的作用 …[详细]

目的二:针对贷款投资二套房及多套房的炒房者

这一次调控,无论是二套房50%首付,还是暂停第三套房贷。都是直接强制性叫停了多套房贷款和异地炒房,实际上也是直接掐断了目前房地产市场上最受人诟病的投机性需求,对稳定房产市场能起到积极的作用 …[详细]

调控效果 重在执行

一、调控二套房的确有效果,但谨防托市

在2007年,央行曾出台“狠招”,将二套房首付提升到40%。结果的确奏效,2008年楼市惨淡,地产界一片叫苦之声。

但是银行很快就坐不住了,各个商业银行不仅悄然放开二套房贷,更是配合开发商搞“零首付”,“假按揭”等游戏,致使银行大量得信贷沦为楼市投机者的弹药。

银行的信贷员只要贷款出去一个亿就可以发25-30万奖金,有些地方甚至出现了一个人可以按照优惠利率贷买35套房的壮举,作为最怕房价大跌的银行,已经长期过度依赖房地产行业。

二、“增加供应”,是否能够奏效?

从2004年到2009年,全国累计供应住宅用地32.25亿平方米,可以建设48.375亿平方米的住房,按人均30平方米计算,可以解决1.6125亿人的居住问题,而同期城镇人口只增加了7000万人左右。

况且,长三角、珠三角以及北京周边的土地开发强度已经接近极限,有些城市的土地开发强度已经远远超过香港、汉城、东京的水平。

即使不考虑耕地保护问题,每个城市总要保留必要的生态用地,在这种情况下,住宅用地供给的潜力还能有多大呢?比如北京等多数城市供地持续吃紧,并已连续数年未完成年度计划 …[详细]

三、市场预期是否能够改变?

由于目前还未见调控效果,也由于对于“托市”的担忧,使得市场处于观望期,许多购房者更倾向于等待,看究竟是狼来了,还是中央政府真的下决心调控房价。在市场依旧不理性的情况下,政策调整的影响程度仍未可知 …[详细]

四、能否打击到炒房者还不确定

在目前市场上,并没有一个准确的数据,能够说明“炒房者中有多少是贷款炒房”的。之前北京某中介公司的内部数据说,四月份北京将近有一半的炒房者,都是全款购房的,颇有温州炒房团的风范。如果贷款炒房的人占总炒房人数并不多的话,那么可以说这次的调控措施是“扑了个空”。

展望接下来的调控措施

房产税:最后的杀手锏

二套房贷首付款比例提高,能够增加投机购房需求成本,却难以封杀全款购房的投机行为,房地产保有税的出台才能根本解决这一问题。

据早在1986年颁布的《房产税暂行条例》规定,对于价值300万元的房子按照原值的70%征税,税率为1.2%,则每年缴纳的房产税要达2.52万元,此外,300万元存放在银行一年的利息还有6.75万元。就此而言,持有多套住房的机会成本将会大幅增长,如果全面实施房产税,就能够有效遏制投机需求的蔓延 …[详细]

结语:

本次调控,可能会为“炒房的”和“炒地的”制造一些阻碍,但这能否挡得住资本和权力趋利的脚步呢?关键看相关部门执行的决心……
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