第4089期 2017-11-28

给“悬空老人”装电梯,为何好事难办

刘文昭  

昭昭在目

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导语

每个城市,都有大量建于2000年以前的多层老旧小区。这些小区样式各异,但都有一个共同的特点——没有电梯。随着老龄化程度加剧,老人上下楼困难,成了不少城市的民生焦点问题。各地也纷纷把给老旧小区装电梯列为民心工程,进展却比较缓慢。老旧小区装电梯,为何难办?症结究竟在哪里?…[详细]

老旧小区装电梯难,低层居民不愿意,费用分摊难是主因

给老旧小区装电梯,改善老年人居住品质,各地都非常支持,也出台了不少多层住宅增设电梯的指导意见,一边简化审批流程,一边给装电梯的单元发补贴,有的地方补贴的力度还很大,如上海的标准为“照加装电梯施工金额的40%予以补贴,最高不超过24万元每台”。

需求明摆着,也有好政策,但各地增建电梯的小区却不是很多。一个重要的原因是,低层业主强烈反对。长沙市人大代表杜有志的调研很有代表性,他发现90%以上的三楼和三楼以上的中高层业主愿意加装电梯,但75%的一、二楼低层业主反对加装电梯。

老旧小区电梯改造很难开展老旧小区电梯改造很难开展

低层用户反对加装电梯的理由也很简单,加装电梯对自己有害无益:没有电梯自己行动也很方便;有了电梯,通风、采光受影响,噪音大灰尘多,生活质量下降了;很多上世纪八九十年代的老楼建筑质量也不好,“加电梯万一出了事怎么办?”

按照《物权法》的规定,“改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。按理说,个别低层居民不同意也不会影响安装电梯。

但有的地方为了社区稳定,会要求“取得全体业主的同意”;有的要求“应征得因增设电梯后采光、通风和噪声受到直接影响的本单元业主的同意”,这相当于给了低层业主“一票否决权”——只要有一个低层业主不同意,电梯就没法安装。

即使低层业主同意,老旧小区装电梯也面临着费用分摊的难题。安装一部电梯,贵的四五十万,便宜的也要二十万左右。虽然政府有补贴,但不能覆盖所有成本;电梯建成,每户还要分担不菲的电费和维护费。

这些都需要业主出钱,并厘定出资比例,但由于牵头装电梯的居民自治组织公信力有限,经常有业主对出资比例不满,导致电梯建设搁浅。

据广州日报报道,广州越秀区的一个小区修电梯时,不仅有来自低层居民的反对,也有高层居民的反对——加装一部电梯,住在6楼的徐女士要交7.3万元,她觉得自己平时住在香港,只是偶尔来此小住,自己不该承担这么多;牵头人做事也不透明,“除了告诉我们要交多少钱,其他什么都不知道,收据都没有。”

住在3楼的李婆婆也直言,“同住3楼,我家要求摊3万元,对面住户要出4万元,最后他家拒绝装了”,除了有人告诉她要出多少钱,她从来没见过设计图纸,也不知道具体的财务状况。

盲目增加修电梯补贴不现实,不公平

老人们辛苦一辈子,现在上下楼都困难,成了“悬空老人”, 这让很多人感到不忍。他们觉得既然老人分摊费用难,那政府就应该加大补贴力度,用财政收入改善老年人的生活。

这种想帮老人的心情可以理解,但盲目增加补贴,并不现实。有研究指出,我国上世纪80年代以来建成的未加装电梯的既有建筑至少有80亿平方米,如果这些建筑都加电梯,成本都由政府负担,那将是一个天文数字。

政府的收入总是有限的,与老年人上下楼方便相比,增加教育和医疗的开支岂不是更有意义?

我国在学前教育上投入很不足我国在学前教育上投入很不足

更可况,盲目增加修电梯的补贴,也不公平。首先,老旧小区多在城市,很多小区是企事业单位的自建房、集资房等福利性住房,这些体制内的老人已享受过一波政策福利,现在政府再补贴他们修电梯,让同龄的农村老人情何以堪?

其次,不是所有老旧小区的居民楼,都适合安装电梯。据媒体报道,南京主城有加装电梯需求的老旧小区21200栋,63600个单位,其中符合加装电梯条件的大概有30%,而根据摸底情况,具备实际操作可行性的占10%。

盲目提高补贴,最终只是让一小部分人受益。

再次,现在买新房,电梯都算公摊;老旧小区不但不算,现在还要给补贴,对城市中的新购房居民也不公平。

也不能把低层业主的不同意,简单地归为道德问题

还有人认为,老旧小区安装电梯虽然影响低层业主的生活质量,但在多数老年人上下楼方便的公共利益面前,低层业主不该斤斤计较,要忍受生活质量的些许降低。

这就把问题想得简单了,老旧小区装电梯,除了让老人的生活更便利,更会让不同楼层业主的房产价值发生剧烈的变化。

众所周知,多层楼房中,一般是中间贵,低层次之,高层因为上下楼不便,最便宜;但装了电梯后,高层上下楼方便,采光通风又好,房价通常明显攀升,业内人士估计,价格涨幅一般在20%左右,而不少低层因为加装了电梯,采光通风变差,有了新的噪音污染,房子不仅没升值,反而贬值了。

老旧小区加装电梯会后,高层升值老旧小区加装电梯会后,高层升值

触动了自己的利益,即使低层业主没有“一票否决权”,他们也会想办法阻止小区加装电梯。如广州等城市采取的是单元业主“三分之二签字同意+公示”制。即在一般情况下,增设电梯拟占用业主专有部分面积,才需要100%的业主同意,如果未占用业主专有部分面积,仅需双三分之二以上的业主同意。

不过,没有一票否决权的低层业主并不甘心,广东博厚律师事务所程磊、周滨两位律师曾撰文指出,低层业主会发起各种民事诉讼来阻止高层用户施工,其中要求相关部门撤销建设工程规划许可证的案件属于多发类型。

由于这类案件的司法程序较为繁琐,案件审理的期限也较长。装电梯的业主为了形成电梯已施工的事实,常要求施工单位赶工期、快速建成,而反对增设电梯的业主认为撤销许可证的案件尚在审理过程中,施工方应中止施工,等待案件的终审结果后才能决定是否施工。

结果,反对业主与赞成业主矛盾尖锐,在施工现场经常出现肢体冲突,双方水火不容、争执不断。

给低层业主合理的补偿,比道德说教更管用

既然低层业主的房产价值受损,高层用户在推动老旧小区装电梯时,就应该对低层用户做出一定的补偿,高层用道德要求低层用户配合,只会激化矛盾,让装电梯变得难上加难。

德国波恩大学经济学博士沈凌认为,政府在厘定赔偿数额的过程中,应发挥积极的作用。 政府可以先通过拆迁补偿的方式收购部分低层业主的房屋,再将这些房屋拍卖出售,积累了一定数据后,低层业主安装电梯的房产损失就会显性化。然后,政府可以基于数据建立一个高层业主补偿低层业主的指导意见,进行推广。

这时候,高层住户知道了加装电梯可能带来的房产增值数目,低层住户也知道了房产减值数目,而因为加装电梯将会使整个楼道房产增值,一般来说,高楼层的增值数目之和大于低层住户的减值之和,楼道内的协商将会变得更容易,这个民生工程也能更好的开展。

当然,每栋楼都有自己的特殊情况,地方也不可能强行划定一个标准,让所有人遵守。但与道德说教相比,一个基于大数据的参考标准,更有利于低层和高层业主坐下来,在反复协商,找出利益的平衡点。

如果高层居民不愿补偿低层用户,也可以采用这种对低层用户影响较小的座椅式电梯如果高层居民不愿补偿低层用户,也可以采用这种对低层用户影响较小的座椅式电梯

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