这次杭州房价下跌的真实情况是怎样
网络传言这次杭州房价下跌涉及面广
2月19日，杭州某楼盘宣布降价，均价从17200元/平方米降到了13800元/平方米。2月21日下午，该楼盘一些业主进行一系列“维权”行动，其中一些激动的人甚至打砸了售楼处。
实际上，从两周前开始，网络上就有一些传言，说杭州的很多楼盘开始降价销售，其中，德信·北海公园项目，均价从每平方米19000元降至15800元，天鸿·香榭里均价从17200元降至13800元，阳光郡均价从17500元降至13800元，保利·梧桐雨从16200元降至12800元，万科·北辰之光从16800元降至13000元……如此大的降价幅度和广度，让很多已经购房的业主尤其是降价前不久购房的业主，很不淡定。
实际上，仅有2处可以确定降价，并且位于城郊
传言纷纷扰扰，但据多方媒体调查，杭州楼市这次降价，仅仅涉及到两个楼盘。其中一个是北海公园。北海公园2012年4月以13000元左右的均价首次开盘后，价格逐步上扬至19000元。今年2月18日，开发商宣布以15800元均价，销售剩余的210套房源。
在北海公园宣布降价不到24小时后 ，距离其约400米的另一个住宅项目香榭里对外放风，以11800元起价、13800元均价接战。这引起部分老业主不满，有业主在开发商宣布降价前一天签约，一夜损失50万元；21日，逾70名老业主到香榭里售楼处抗议，多要求退房，并损坏沙盘，开发商因此关闭样板房。
细看这两个楼盘，有一个基本的特点，就是都位于城郊（看原售价即可知），准确地说都是在城北，而主城区未出现降价。
不必夸大个案，但降价背后的供大于求是“危机”所在
杭州此次降价，与上海在2005年、其他重点城市在2008年以及2011年经历过的几轮降价不同，并非政策打压，也不是企业资金出现困难，而就是供求关系发生了变化。目前杭州的新房可售量已超过11万套，需要16个月的消化时间，比“北上广深”平均水平高出一倍。在巨大的供应压力下，部分开发商主动选择降价促销。
虽然杭州楼市2013年量价齐涨，但新增供应的增长的比销售更快，同比增加27%，年末全市存量比一年前增长40%。据中国指数研究院的数据，杭州目前住宅库存突破1000万平方米大关，其中1月份萧山区可售房源体量从上月的16.23万平方米增至20.35万平方米，环比增幅超过25%；余杭区库存量增长3.58%；而主城区可售房源涨幅仅为0.34%。
在杭州市11.3万套的巨量库存中,余杭和萧山（两者都为杭州副城区）分别高达2万套、3.93万套。这就可以解释为何这次房价下降没有发生在主城区。在2012年，杭州的龙年第一降，就是在城北，这一次领降的仍然是城北。
从供应节奏来看，在2013年的新开盘项目中，有四成以上是两年内拿地的，快速开发入市的趋势很明显。去年杭州开发最快的前十名楼盘，从拿地到开盘的平均时长仅为7.5个月，比2012年缩短近11个月。
在开发销售节奏大幅提高的背景下，在可售房源的大量囤积现实下，自2013年10月份以来，杭州住宅成交量却持续下降，2014年月均成交面积仅为26.18万平方米。
2014年，杭州全市住宅新增供应还将在去年基础上大幅增加40%。可以预见，在巨大的供求不平衡下，局部楼盘降价的案例势必还将继续增加。
在供大于求的背景下，楼盘降价会蔓延全国吗？
从1月份全国70个城市的交易价格来看，60多个仍在涨但增速放缓
本周一，国家统计局公布最新数据，全国70个城市中，新建商品住宅价格环比下降的有6个，除了上个月的温州、韶关外，又有哈尔滨、包头、济宁、杭州四个城市加入降价队列（杭州、哈尔滨属于二线城市，包头、济宁属于三线），其余60多个城市仍在保持增长。
而《华尔街日报》根据统计局周一公布的数据计算得出，1月份70个大中城市新建住宅平均价格较上年同期上涨约9%。虽然这一增速仍然较快，但已低于去年12月份9.2%以及11月份9.1%的增速。
从供求关系看，有一种可能：一线城市楼市不会大降价，二线堪忧，三、四线危险
据国家统计局的最新数据，全国新房待售面积（竣工后未出售或出租）在2013年末达到4.9亿平方米，全国待售面积的增长速度超出同期新房销售速度，显示存量压力正在增加。数据显示，全国16个主要城市中，除“北上广深”的可售量（批准预售和销售）比一年前下降外，其余城市均有不同程度的增加，其中，三线城市增加幅度高于一二线。
还有数据同样能证明这点，根据中原研究中心的研究，分析对比了全国40个主要城市最近五年（2009-2013年前11个月）的住宅用地供应可建面积与住宅销售量，发现城市间供求关系存在显著差异。一线城市最近五年普遍存在含住用地（纯住宅用地与商住用地）供应不足的行情，5年累计供地销售比仅为81%；而二线及三四线城市土地供应过剩，均明显高于100%。
分时间段来看，二线城市在2010年土地供应达到峰值，大幅超过当年住宅销售面积；而三四线城市则在2011年达到峰值。而2010年后，二三四线城市每年都保持着土地供应大于住宅销售的水平，意味着这些城市可供开发建设的土地总量是每年持续增加的。
一线城市人口仍在持续增长，决定了房产供不应求的状态仍将延续；部分二线省会城市对周边人口也有吸引力，能在一定程度上平衡供地过多的风险；而那些本地人口增长已经放缓，但前期土地供应过多的二三四线城市，未来房价下跌的可能性极高，因为没有凭空生出的需求，是泡沫就总有被戳破的一天。
只要楼盘一降价，就有业主“维权”是怎么形成的
可能并不是这些业主不懂简单的契约精神，但依然会失去理智
房价自然有涨有跌，购房合同里不可能写“跌了就补”，如果纯粹按照法律来裁定，这些一跌就闹的中国业主特有风格，连个纠纷都算不上。媒体每次在遇到这样的事例时，往往旗帜鲜明地强调了市场契约精神重于一切的立场，比如“按照现代市场经济的基本逻辑，隶属于完全市场领域的商品房买卖行为，在履行完合同条款之后，老的业主因为房价大幅下跌而试图破坏契约，这绝对是荒诞不堪的”云云。
可能并不是这些业主不懂如此简单的契约精神，但是懂不懂和做不做，还是两码事，那么，是什么驱动他们如此强烈的不理智“维权”呢？
中国人将投资、财富集中在房产，这种“输不起”加剧了业主违约冲动
据彭博社今年2月份的报道，一项对中国约2.8万户家庭的调查显示，在2013年，66.1％的家庭资产被放在房地产上。根据华盛顿彼得森国际经济研究所研究员尼古拉斯·拉迪的估计，中国人购买房产的按揭债务占可支配收入的比例由2008年的18％上升至30％。
由于中国人其他的投资渠道不畅通，中国家庭往往瞄准房地产市场，尤其对于城市家庭。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁的研究，对于拥有公寓的城市家庭，他们75.5％的资产存于房地产，房地产泡沫破裂将对中国家庭财富造成严重打击。
马克思曾说过，如果有100％的利润，资本家们会铤而走险；如果有200％的利润，资本家们会藐视法律；如果有300％的利润，那么资本家们便会践踏世间的一切。这个道理也可以类比在业主“维权”中， 利益驱动、情感冲击让他们做起了破坏规则的事。
