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讲堂102期 满燕云 房产税的国际经验与中国问题

2011年03月28日15:48腾讯公益[微博]满燕云我要评论(0)
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讲堂102期 满燕云 房产税的国际经验与中国问题

燕山大讲堂102期活动现场

征房产税实际上是限制政府的行为

网友2:满老师您好!最近上海和重庆都在试点房地产税,他们做的范围非常小,基本上是根据新增和一些高档住宅。我观察到“十一五规划”要实施房产税,实际上没有实施,“十二五”要逐步探索房产税改革,这话比“十一五”还提得弱一些,更谨慎一些,“十一五”提出过很多税收改革,只有物业税和个人所得税没有实现,“十二五”又提出这两个,也可以看出是“十二五”里面最难的两项。从现在来看,重庆跟上海范围很小,房地产税其实差得很远,但通过您的分析,认为在法律上、技术上、数据的采集上好象没有太大的问题,但现实又有这么多难题,反对税收出台的力量很强。即使现在重庆、上海所做的也不是咱们所说的房产税,只是做一些尝试,对新增的一部分采取既往不咎的方式摸索,而且评估的技术基本上按照市场价值来做,范围很小,看不到真正能推开的希望。你举了很多例子说这种税很多国家都有,但可能不是天生都有的,可能是某一个契机,能不能通过其它国家出台房产税的契机来看一下我国在什么条件下能有契机,当然肯定会遇到很多障碍,不仅是在法律上、技术上、数据上,肯定有更深的障碍,请您谈谈这方面的问题。另外,房产税这块,重庆、上海是按照市场价格,这里面包含了当初交的土地出让金,那这里面是否存在重复征税的问题,希望您指点一下。

满燕云:问题很好。谁都不愿意交税,不光是中国人,在这方面可以理解,在中国除了开发商不愿意,有的老百姓不愿意,更重要的是地方政府没有看到这个的必要性,地方政府需要钱卖一块地就来了,来得很容易。相对来说,土地财政至少还存在,越来越欣欣向荣,一直在上涨。房地产税和土地出让金的改革显然是相连的,地方政府在没有办法的情况下,才愿意考虑征房产税,房产税的很多优点实际上是限制政府的行为。通过我们的研究,征房地产税将来是必然的,但这肯定需要一个过程,不光是中国,在其它国家也是。比如说香港,也是一点一点来的,先是地块很小、税基很小,然后慢慢扩大,花了很多时间。南非总统曼德拉高瞻远瞩让人很敬佩,他当了总统后对农村和黑人区征收房地产税,也是花了十几年的时间。现在房地产税能够占地方政府税收的第二大税种,也是慢慢完善的过程,而且从这儿也可以看到,房地产税对南非的自治、地方发展以及其它公共服务的提高起了重要作用。另外是地方政府的税源,政府税源一旦受到影响,自然会考虑到房地产税。老百姓知道了什么是房地产税,弄清楚了,我相信中国老百姓也会接受的,中国这么大一个国家,没有房地产税,对住房不征税,不可能长期是这样。从税收的公平性、经济的转型以及税制的建设来看,对住房不征税都是有弊端,有缺点。是否重复征税,土地出让金和房地产税不一样。不仅是中国老百姓反对,美国老百姓也反对,但美国人现在意识到即使交了房地产税,学校也没有倒闭,还有警察在维持治安。

主持人:我顺着这位网友的问题,请教满老师,中国征收房地产税在理论上的确没有任何障碍,但真正反对的声音是说:中国附加在房地产上面的税、费很多,那征了房地产税之后,是否有可能剥离掉之前很多的税费?

满燕云:这是必然的,国税总局推行的房地产税试点项目,在目标上是要简化税制,税费合并,减少一些税费,给地方政府主要税收的来源,这是主要的目的,而不是为了让房价下降以及压制其它炒作性能行为。房地产税征收有一定的困难,这是毫无疑问,不可回避,如果征收房地产税,对老百姓的生活、经济的转型、政府职能的转变、政治现代化都有好处的话,如果有政治家看到这样的远景,我认为能做得到。

征房地产税与土地私有化的关系

网友3:满老师您好!您使用的是房地产税概念,房地产税一般人理解包括房产税和地产税,征收房地产税会不会产生政府对土地私有化承认的信号,简单说,征收房地产税与土地私有化是一个什么样的关系?

满燕云:一开始我讲到,房地产税就是不动产税,房地产税的定义在一开始就定了,对土地和建筑物按照评估价值每年进行征税,不管是商业的还是住宅的。另外对土地和住房的拥有或使用征税,也就是说,房地产税与土地的私有化没有必然的联系,是不是私有化是另外一回事,不管是公有还是私有,与土地是什么属性没有什么关系,都要征收房地产税。

房产税会变成一种合法伤害权?

网友4:谢谢满老师!个人看房地产税肯定要征。我想起一个历史事实,以前有一个黑奴贸易,一开始是按照上船人数给钱,结果很多人死在路途中,后来改成到岸给钱,结果很多人都活了下来。税收起来总体量非常大,这样政府的手会伸到每个家庭里,房地产税如果行得通,弊端有多大?如果特权阶级权力无限制放大,房产税会不会演变成一种合法伤害权?

满燕云:你说因为是每家每户交房产税,所以政府将权力伸到每家每户去了,那个人所得税呢?我觉得这是两码事。另外,您刚才说房产税有很多好的方面也有很多缺点,如果两个都是魔鬼,哪个更好一点,房产税和土地出让金哪个对我们的经济、民生、老百姓的福利相对来说危害小,我认为房产税相对危害小。不征房产税,而且土地财政这样下去将来会是很大的问题,问题不仅是从微观上看,要从宏观上看,土地价格不断上升,房价上升,老百姓买不起房子,弄得经济空洞化,一切弊端袭来,最后泡沫破灭造成经济伤害那样好呢?还是让房价回归理性,政府接受老百姓的监督,花钱按照需要来花,花老百姓的钱有所顾及,哪个更好,我是这么看的。

主持人:不管是否征税,都会隐形交很多,隐形交和直接征哪个更好?我觉得直接征税会更好。直接征税明白显示我是用这个税收购买你的公共服务,如果公共服务跟不上,纳税人就会不断追问。而且现在也有法律条例,比如《政府信息公开条例》,支持纳税人要求政府公开信息。我想,最反对房地产税的,不应该是普通民众,而应该是地方政府官员,官员他们头大,纳税人把房产税交给他们,购买他们提供的服务,如果服务不好、不合格,就可以要求换人。

房产税会逐渐降低租房成本

网友5:北京跟别的地方不一样,出现了限购令。房地产商任志强说,限购令之后,房价会涨得更厉害。现在到房地中介去买房子,发现房价几乎没怎么掉下来。以后出现房产税,有房子那些人就会把房产税的成本就加到租房的租金里,这样,我们租房人的成本更高了。中国房地产税按百分之多少收,外国人收入高,一个月挣两万块交一下无所谓,中国就挣那么点钱还交房地产税,岂不是受不了,更乱了?

满燕云:理想和实际不一样,理想的状态是征收房地产税,减少土地出让金,用房地产税代替那一部分。如果地价降下来,其他隐形税费降低,房价会下降。只要老百姓预期的房价下降,就不会非理性地囤房了。另外,房地产税征收以后,住房的保有成本上升,很多空置的房子流入市场,供应扩大了,那么房租及房价就会下降。房地产税在供给方面有正面的影响,将来怎么做,政府监督力度是否到,最后结果怎样我们不清楚,如果真的像其他国家征房地产税,房价下降了,我认为租金也会下降,因为供给增加了。

网友6:您好!地方政府把土地的权力仅仅抓入手中,征收房地产税必然会抑制土地出让金,根据满老师的推断,通过征收房地产税带动土地出让金的下降,从而让地方减少对土地财政的依赖,这中间两种手段有没有一种必然性?征收房地产税能不能必然带动土地出让金的下降?

满燕云:一旦房地产税征收了,地方政府就有足够的税收收入,他就不会使土地高价者得,会顾及民生建设。

美国是一个例子,地大物博,尽管如此,次贷危机发生之前也是抢房子。美国房价上升,主要是地价上升,建筑价格没有上升很快,全世界都是这样,基本上是地价涨得快,导致房价快速上升。次贷危机发生了,还需要再限购吗?美国到了夫妻两人离婚时,谁都不要房子,房子成了负担,因为房子卖出去的钱不够还贷款。中国房价还在涨,老百姓承受力已经到了要将骆驼压跨的地步,经济的负荷也非常重,天下没有不散的筵席,房价不可能一直上涨,因为这不符合经济规律,房价一旦下降,就不会像刚才你说的那样大家抢购房子。

主持人:满老师讲到地价上涨,为什么你这块地价会上涨?这与投入在这个地方或周边的公共服务成正比。150平米的房子在新疆和在北京价格是不一样的。不一样不是在于房子大小不一样,不是在于内部设施不一样,而是在于配套的周边公共服务不一样,房产税跟周边的服务相关。那么,你支付房产税,其实购买的就是房子周边的公共服务。

我感觉今天还有很多未尽的话题,我们争取再找找其他人,谈谈限购令是怎么回事,谈谈一些跟大家相关的话题,今天非常感谢满老师,也非常感谢刘飞副院长,感谢各位同学,谢谢大家!

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  • 今晚(3月18日)七点至九点,今天晚上7-9点,北大-林肯研究中心主任满燕云教授将做题为房地产税国际经验及借鉴的专题演讲。演讲将以国际房地产税经验为基础,对中国房地产税改革中的关键问题进行深入探讨。地点:中国政法大学图书馆学术报告厅。欢迎各界人士参加。
    2011-03-18 15:08:34
    -转播-
  • 给予地方政府一定的财政自主权是必要的,扩大增值税留存在地方的比例。中央向地方财政的转移支付在增加,2010年中央对地方税收返还和转移支付支出32349.63亿元,增长13.3%,但转移支付有严格的限定,使用过程中跑冒滴漏多,效率不高。
    2011-03-28 09:54:19
    -转播-
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