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讲堂102期 满燕云 房产税的国际经验与中国问题

2011年03月28日15:48腾讯公益[微博]满燕云我要评论(0)
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讲堂102期 满燕云 房产税的国际经验与中国问题

中国政法大学法学院副院长刘飞做点评发言

房地产税能够调节房价吗?

房地产税是否可以调节房价?房地产税和房价是什么样的关系?理论上来说,对房地产征税算是对资本的征税。如果从全国进行征税,资本的净利润是下降的,如果净利下降,其它一切不变,也就是说市场是一种真正的竞争市场,房价是应该下降的,理论上是这样,但实际会是怎样?这就要看中国房地产是否是一个真正的市场经济,是否为真正的竞争行业,房地产税是被开发商转嫁到更高住房价格上去,还是降低他们的利润,降低他们的资本所得,这要看地方政府和中央政府与房地产开发商之间的博弈。

整个来说,房地产税不应该成为调节房价的手段,但这不是目的,目的是调整现有的地方政府税收结构,减少对房地产浪费,提高土地的利用,减少投资、投机行为,这是主要目的,并应该作为政府财税改革的重要部分。因为房地产税可以改善中央与地方财政关系,弥补地方政府收入与支出的差距,这是房产税可以起到的重要作用。

房地产税如何设计?这个是大家正在研究的课题,首先是确定土地与房屋是否为分开征税还是合并征税?计税的依据是什么?是按照市场价值来计税还是按照面积的累计税率?这都是我们要进行探讨的。在发达国家是按照评估的价值征税,当然有些国家是对面积征税或者用租金的方式来计税,这些方式都可以探讨。房地产税大家可能觉得太新了,这是西方的概念,是高科技,这实际上是一种误区,罗马当时有电脑来进行评估吗?到现在非洲一些国家用的是电脑评估吗?并不是,房产税做到征收便可以。

房地产税率大家讨论了很多,美国税率每年不一样,是变化的,以需定收,下年度需要多少钱,聘学校老师多少,费用大概要多少,算出来以后看看还需要多少钱,是以这个来确定税率的。地方政府是否享有税率的权力、预算怎么算,这需要一揽子的改革。房地产税不光征税,而且是整个地方财政税收体制完善的过程。

关于免征额,农村土地是不是要免税?是否要考虑一定的面积或者评估价值进行免税?这些在房地产设计当中应该考虑进去,而且要详细规定,而不是泛泛而谈。另外,设计当中有一些问题,这些问题现在都是政治上的问题,因时间缘故,我这儿也不细谈。

中国具备房地产税开征的条件吗?

中国具备房地产税开征的条件吗?有些人认为根本没有,但是我们认为具备了一定条件。有些地区,有些城市有了足够的数据(要有房产和土地耕地的数据,而且拥有人和使用人的数据);评估技术和评估系统这方面也有很重要的突破。国家税务总局在这方面有很多进步,很多成果,也制定了一些标准,我们认为有些城市可以征收房地产税。法律保证欠缺,这是主要努力的地方,要评估一定要有评估法案,各个地区如何评估,哪些应该征收,这方面要有详细规定。加拿大有评估法案,香港有差饷条例、豁免条例,美国有评估法案。现在土地数据比较全,房产数据有一定的基础。当然还有评估系统,现在这方面有很多突破,并不是大家想的什么都没有。

讲到评估,由于技术进步,不需要大量的人力、技术和数据,这方面许多城市有一定的条件,但并不是所有城市,很多地方还没有,一大部分城市在几年之内能做到,当然法律这方面要做更多的努力。

总之,房地产税作为中国财产税的名称是比较合适的,房地产税对土地财政改革有很重要的作用,缓解了地方政府对土地的依赖,促进了房地产市场健康长远的发展。中国经过7年的试点,在房地产的评估和技术上创造了很多很好的条件,下一步希望在立法上有更多的推动和成果,我就讲到这里,谢谢大家!(掌声)

点评:

刘飞:谢谢满老师,非常多的信息和非常多的结论性报告,既然子云邀请我做一个总结,那我就勉为其难稍微总结一下。

今天报告里提到了房地产税的历史比较,渊源很长久。对世界各国来说,主要的一些国家都有这样一税种,结论是我国需要这样一种税制安排,而且满老师报告里专门提到了有没有房地产税跟经济的发展程度来说,没有直接的关联性,这是一种分配财富、调整实体利益的做法。在中国,据她的判断非常有所需求,这个需求可能不是直接针对很多民众最近几年非常关注的房价问题,而是从长久来说,税制主要是国家的利益调配方式,一定程度上具有中国特色,是基层政府财力保障的具体方式,有了财力保障之后,基层政府才可能继续运行下去,比如美国、南非这样的税种占地方财政有非常高的比例。这样一个制度,满老师认为在中国有必要推行,并且已经具有技术上和制度上的可行性,对于这一点,因为我不是房地产管理方面的专业人士,所以我不敢做评价,不敢说满老师对,如果说对,得自己知道是对的还是错的,当然我更不敢说哪个意见是不对的。我就不耽误大家的时间,有什么问题欢迎大家向满老师提出。

房地产税改革也是政治改革的一部分

网友1:其实我有很多问题,但我只提3个问题,把时间留给别的同学,第一个问题,上海、重庆这两个城市的房地产模式不一样,请您简单介绍一下以及评价一下它们的优缺点。另外,北京将来应如何征收房地产税?第二个问题,您刚才讲房产税和土地财政,我看过您的一篇文章讲房产税将来会逐步取代土地财政,您认为逐步取代的过程是怎样的,我特别关心时间表,您认为取代需要多少年?是5年、10年还是20年?

满燕云:刚才你问的问题讲到上海、重庆试点房地产税,开始是对房屋征税,但基本上是对新增的增量房进行征税,重庆对买卖的二手房地产也征税。所有的房子不管是新造的还是买卖的,不管有没有交易都要征税,而且每年都要征,这才是真正意义上的房地产税或者国外叫的财产税。现在上海和重庆税还在试点当中,有些东西不太清楚,税基非常小,并不是涵盖了所有存量房,而是试点,未来实行的并不是现在试点的方式。我认为房产税全国会推开,这是一个时间问题,什么时间我并不清楚,这是由政治家决定的。

网友1:第二个问题是房产税和土地财政的交接问题,到底需要多长时间才能用房产税来取代目前的地方政府对土地财政的依赖,因为现在地方政府对土地财政的依赖越来越强,甚至有的县市达到了80%,而且相当大部分土地财政不纳入公开预算。2010年的土地财政同2009年相比翻一倍,如果这种趋势继续发展下去很恐怕,会导致政府对土地财政的依赖越来越强。您说房产税会逐步取代土地财政,这到底是一个什么过程,多长时间,是5年、10年还是20年?

满燕云:时间表不是学者来决定的,而是政府来决定的,理论上如果房产税铺开,同时允许地方政府发债券,有了稳定税收来源,地方政府就可以减少对土地财政的依赖,不需要把一大块土地卖掉,因为可以用房产税收来借款,理论上很快。香港的例子,是在土地出让时征收一部分出让金,另外,房屋的拥有人每年按照房屋的评估值缴纳地租和房产税(差饷)。

网友1:第三个问题,中国人对税收缺乏基本的概念,因为我们现在的税大部分是通过扣税来完成的,我们很少有主动交税的观念。中国政府的财政预算和决策都不够公开,特别今年两会期间,对于中国地方政府财政预算公开的声音很强烈。像您说的,在国外政府今年干多少事,需要多少钱,都有非常透明的财政预算和决算。你觉得房地产税的征收,财政的透明,是否应该有一个相辅相成的关系?房地产税的逐步征收跟中国政府财政公开的步伐是否相联系?

满燕云:您刚才说中国人是习惯于扣税,这其实和美国一样,在美国,工资都是直接扣上,每年4月15日都要把所有收入报税,如果隐瞒后果非常严重,不光有罚金,还有利息等各方面,每年都要对你进行审计,偷税漏税不仅是丢人的事,是要吃官司的。从征税是公民义务方面来说,我们的习惯也是能够改变的,香港不交房地产税不光要没收房子还要负刑事责任。在中国还没有一个税是那么直接的从老百姓的口袋里要钱,如果这个事发生,就会觉得我要交钱,就是直接的纳税人,那么对地方政府的所作所为不仅感兴趣,而且还希望成为做决定的一部分。房地产税改革不光是税收改革,而且还是政治改革,就像温家宝总理说的。美国纳多少税,交多少钱,政府拿了多少钱,这些都在网站上,老百姓有知情权,政府一定要披露,有多少变化,媒体都是要进行研究的,这与现代化、民主化以及地方自治相关,我认为有利于政治和经济的发展。

主持人杨子云):我补充一下,2009年有一个讨论讲到了房地产税,房产税在美国或者很多国家基本上全部用于当地的公共服务,教育、医疗、卫生、小区环境保护,非常清晰。我交了钱是怎么用的,这必然会催生政府治理模式的变革,每个人会更自主的监督。我去一个美国朋友家,他们家每年交6700多美金的房产税,她算得很清楚这6700美金是怎么用掉的,她的小孩在上学一年需要花掉12000美金。她一年交6700美元,回报是那孩子12000美金的学费不需要交。她这样的家庭在那个学区,是占便宜的一家。如果房产税在中国开始征收,那必将催生政府治理的变革。

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  • 今晚(3月18日)七点至九点,今天晚上7-9点,北大-林肯研究中心主任满燕云教授将做题为房地产税国际经验及借鉴的专题演讲。演讲将以国际房地产税经验为基础,对中国房地产税改革中的关键问题进行深入探讨。地点:中国政法大学图书馆学术报告厅。欢迎各界人士参加。
    2011-03-18 15:08:34
    -转播-
  • 给予地方政府一定的财政自主权是必要的,扩大增值税留存在地方的比例。中央向地方财政的转移支付在增加,2010年中央对地方税收返还和转移支付支出32349.63亿元,增长13.3%,但转移支付有严格的限定,使用过程中跑冒滴漏多,效率不高。
    2011-03-28 09:54:19
    -转播-
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