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讲堂102期 满燕云 房产税的国际经验与中国问题

2011年03月28日15:48腾讯公益[微博]满燕云我要评论(0)
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南非财产税

曼德拉刚当南非总统时,南非的房地产税主要在几个白人为主的城市征收,大片的农村以及黑人区是不交房地产税的,曼德拉当上总统以后认为不交房产税,使得地方公共设施、公共服务在黑人区非常低,稍后政府开始对黑人区、农村地区征收房产税,他们的房产税现在占了地方政府税收的60%,是政府的第二大收入来源,从这儿可以看到,房地产税对地方公共服务、地方治理有很重要的正面作用,不像有些人提到的房地产税完全是增加老百姓的税收负担。我去南非以后,看到各个地区包括黑人地区,他们的公共设施、治安有很好的改善,这应该归功于曼德拉总统倡导的房地产税改革并且用于民生。

讲到香港,香港地区与我们有很多相象的地方,他们不光收土地出让金,而且收地租、差饷,老百姓每年要按照房地产的评估值付地租给政府,同时每年要付差饷即房产税。在其它国家,土地公有也要交房地产税,所以,房产税并不是在土地私有化的情况下才能征收。

中国为什么需要房地产税改革?

讲到房地产税,就会说现在讨论的房产税是不是一种新的税收、税种?实际上房产税在周朝时就出现了,唐朝叫间架税,清朝、民国称房捐。1950年,房产税与地产税合并为房地产税,城市房地产税收当时是征收外国人的,现在房产税是免征个人住房,所以对住宅不征税。但整个中国房地产里,住房自有率在2010年已经达到84%,美国的住宅自有率仅为66%,这么多人有自己的房子,而不需要交房地产税,无论从国际经验,还是我们现在的状况跟过去历史比较,征收房地产税应该是必然的,是一个时间问题,是一个趋势。而且对地方税制的建设,加强民生建设,增强对教育、卫生、基础设施的投资,对抑制房子的炒作,尤其是房屋的浪费起到积极作用。

中国为什么需要房地产税改革?现在的情况中国很有必要进行房地产税改革,应该对住房进行征税,主要是因为地方政府缺乏一个稳定的财政收入来源,县政府主要通过卖土地,尽可能使土地出让金最大化,这是他们的目标之一。另外,地方政府融资平台有大量的债务,有人算到有七万亿、八万亿、十二万亿,说明地方债务的平台有一定的问题,很大部分也是因为地方政府没有稳定的收入来源,靠卖地或者从银行借贷发展地方经济。另外,房产税的改革有利于调节收入分配,现在讲中国基尼系数很高,超过0.4以上,而且这个系数超过了美国,也就是说穷人和富人在中国的差距远大于一些发达国家。

关于收入分配。住房财富属于资本收入,而劳动收入在中国这么多年没有很大的增长。比如两个人都是医生,一个继续服务人民,拿工资,而另一个不当医生,靠银行借贷买了房子并买卖房子,3年、15年下来,不光是财富比坚持做医生的同事要高,收入也更高,这样同事觉得不用整天上班,不上手术台也能挣钱,而且挣的钱比劳动收入多,这使得社会在很大程度上被扭曲,在西方住房方面获得这么多收益是要交税的,各方面的税收都很重,而在中国个人所得税相对很低,尤其是这种不是收入性的很低。另外,没有房地产税,也没有资本所得税。如果这种情况长期发展下去,不光是对个人职业选择,对实体经济,对将来中国的整个发展模式都有很不利的影响。所以对房地产一定要征税,这对中国发展模式的转型和最终的可持续发展有很重要的意义。

房地产税改革对土地资源的利用也有积极作用。中国的房子空置率很高,这些房子放在那儿不用,与此同时,很多老百姓没有房子住,这与社会的资源分配不公有关。最近我们做了一个数据调查,中国第二套或者以上住房率很高,比如东莞有33%,也就是说30%的家庭超过了两套的住房,如果房子租出去对资源还是合理的运用,但很多不是,尤其是大量的房子买在那儿没有装修,空置在那儿,这是对资源的极大浪费,也是不公的。

此外,房地产税改革降低了政府对土地财政的依赖。地方政府想要造桥/造路、办学校基本上是靠土地来生财。不管怎么说,土地是有限的,不可能永远靠卖土地来融资。另外,这样的做法有其它弊病:腐败、隐性收入、社会不公、资源浪费。政府对农民侵权等等。

更重要的是,房地产税改革推动财税改革。房产税成为地方政府重要税收的来源,对中央地方之间关系的调整,甚至对公众参与地方治理还是有积极作用的。

房地产税改革并不是为了降房价

房地产税的改革早就开始了,2003年首次提出了物业税的概念,到2006年国家税务总局和财政部在6个城市进行了物业税的试点,到2007年试点扩大到10个,2009年、2010年每个省至少有一个城市开始试点工作,2011年1月28日,上海和重庆开始对新增住宅开始征房地产税,这些都是房地产税的探索。我们相信随着时间的推移,对财产税的改革应该是加快,而不是放慢,房地产税的征收应该是朝着真正的,作为地方税收的税种改革目标去迈进,并不是仅仅为了调控房地产,为了压制房价或者作为一个信号的方式来推进。

讲堂102期 满燕云 房产税的国际经验与中国问题

中国现行房地产相关税收

现有中国房地产税的税收,有城镇土地使用税、房地产税、土地增值税、耕地占用税和契税。整个加起来有13%左右,从这个表上可以看到,在保有环节上占的税很低,房产税、土地使用税是保有环节,这两个不到5%,而流转、契税占了6.27%,耕地税占了1%,土地增值税占2%。所以保有环节上占的税收非常低。

经研究发现,房地产税在中国占的比重非常低,低于许多发展中国家和转型国家,2007年占GDP0.55%(房产税、城镇土地使用权和土地增值税加起来的),和其他国家相比,中国保有环节地方政府税收占的比例为4.99%,而澳大利亚、美国、加拿大占了很高的比例。据了解,中国保有环节房地产税比例低于乌克兰、俄罗斯、波兰,低于绝大部分的发达国家,甚至还低于许多非洲国家。而土地出让金在直线上升,2010年已经到2.7万亿,土地出让金上升也就是土地的价格不断上升,这使得我们感觉到房价上涨。对土地出让金过度依赖的问题与现有财政体制缺少房地产税以及地方政府有效借鉴有很大关系。

现有的房地产税和土地出让金存在一些问题,主要问题是税轻费重,有的地方有百种费,这些费里有很多腐败,这种现象需要改变。另外,地方政府过度依赖土地财政。2010年全国土地出让金收入2.7万亿,全国财政收入为8.3万亿,土地出让金收入占财政收入比重高达32.5%。土地财政有富的地方,也有穷的地方,使得地方政府在不同区域财政状况不同,造成了不单是个人收入的不平衡,而且也造成了地方政府收入的严重不平衡,这与缺少现代意义上的房地产税有很大关系。

另外,以土地和土地收入为抵押的各种地方融资形成高额的地方债务。这是个定时炸弹,如果不解决将来会是个很大的问题。

其它问题还有:流转环节税费非常重,保有环节税费轻;税制设计不合理,无法保证土地增值的合理分配。

土地公有制国家可以征收房地产税吗?土地公有制国家及地区有新加坡、中国、香港等。土地并非私有才征房地产税,通过公共租赁取得的土地也要征房地产税,土地使用者和拥有者都可以成为纳税人。房地产税与土地出让金是否冲突,学者基本认为房地产税和土地出让金是两码事,包括刚才说的香港有土地出让金,也有地租,还有房产税,这三者可以同时并行。

征收房地产税会不会影响土地出让金?这个看政府的决策,现在土地出让金是70年的住宅用地,50年的商业、工业用地,一次付清。在香港一部分以土地出让金的形式,另外一部分可以每年来付,以年租制的方式。中国采取什么样的方式?这可以考虑,但现在的土地出让金已经涨到了2.7万亿,而且土地出让金在许多省份成了地方政府主要税收来源,这种情况不可持续,要改变,所以如何用房地产税代替土地出让金或者减少对土地出让金的依赖,需要我们进一步的研究。

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  • 今晚(3月18日)七点至九点,今天晚上7-9点,北大-林肯研究中心主任满燕云教授将做题为房地产税国际经验及借鉴的专题演讲。演讲将以国际房地产税经验为基础,对中国房地产税改革中的关键问题进行深入探讨。地点:中国政法大学图书馆学术报告厅。欢迎各界人士参加。
    2011-03-18 15:08:34
    -转播-
  • 给予地方政府一定的财政自主权是必要的,扩大增值税留存在地方的比例。中央向地方财政的转移支付在增加,2010年中央对地方税收返还和转移支付支出32349.63亿元,增长13.3%,但转移支付有严格的限定,使用过程中跑冒滴漏多,效率不高。
    2011-03-28 09:54:19
    -转播-
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