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讲堂100期 杨沐 新加坡组屋制度和房地产市场

2011年03月11日10:11腾讯公益[微博]杨沐我要评论(0)
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四、新加坡的房地产市场

新加坡城市住宅分3大块,一块是有钱人的独立式洋房或联排式花园洋房,第二是私人公寓,第三是政府组屋。按照土地使用权分成三类:永久地契、999年、99年。组屋和部分房地产商开发的私人公寓是99年,有地的都是永久地契。新加坡政府规定很严格:只有新加坡公民或者能对新加坡做出特殊贡献的人才可以买到永久的房子。前几年李连杰买了这样的房子,2000多万新币。

讲堂100期 杨沐 新加坡组屋制度和房地产市场

私人房子(bungalow)的涨价(2009-2010)

涨价跟经济情况有关。我于1992年到新加坡,1992年到1997年是经济的暴涨时期,1997年是亚洲金融危机,2003年是非典,2005年经济开始回升,2008年世界金融危机,市场受影响,2009年回升,2009年——2010年是新加坡房价涨得最快的时期,这可以明显地看到,不同地段房价涨得不一样,有些地段涨了85%,有些地段只涨0.3%,这些情况跟中国某些城市一样,跟北京、上海不断有外人买房子一样,新加坡不断有有钱的外国人来买房。新加坡人口现在是500万,本地居民里每年死亡的人口总数是6万,新生人口4万,中间缺口2万,所以新加坡最近说要改变婚姻制度,即一夫多妻制。新加坡一直采取一个办法弥补人口,即增加一些新的永久居民和新公民。

以前允许投资移民买房子,但这几年,中国、印度、越南、印度尼西亚有大批人到新加坡买房子,导致房价上升,这个趋势很难避免。

房价冲击影响到组屋,因为组屋并不是跟私人房子的市场完全隔开,这是两块市场,中间有一块实际是相联系的,这就是组屋的二手市场,由于存在组屋的二手市场的价格,使得二手市场价格跟着私人房子的价格逐步增加,这种增加一方面是政府希望的,居者有其屋,让老百姓在经济发展的同时,不仅收入增加,自己的财力也增加,80%的人有房产。这个房地产价格,20万是四房式的,现在变成40万,这些分享着新加坡发展的,一方面是利,但另一方面带来的问题是对一部分人造成比较大的影响,比如说新移民,1993年我买房子时20万下来,现在40万,我买时付1万现金,现在要付2—3万现金,新移民感到压力大。

政府下重药为房市降温

每月家庭总收入8000块以上的不允许买四人房,但现在每月8000块的,两个人每人4000块,这样的家庭也再增多,这样的家庭政府不给他补贴,但他所面临的消费在上升,物价在上升,就会抱怨。看外国人买房子,新加坡人也想趁这个机会买更多的房子,借钱投资,这很普遍。按照这样想法,新加坡政府在2009年10月份采取了几种措施,2009年10月是增加土地、组屋供给。2010年3月在需求上采取几个措施:从购买组屋到出售的最低持有时间从原来的1至2.5年,改为至少3年;另外,不允许已经有房子再买房子,通过这种方式减少购买组屋的人口。到9月份下了一个重大措施,从3年延长到5年,另外,不买房子的人不允许拥有其它住宅等。除这以外,投资移民的买房价格从150万上升到500万。采取这些措施,有钱人还是会进去,新加坡老百姓很害怕。

新加坡房地产税,是按照同样方式在市场上的租金来算的,在市场上的租金,年收入为10%。如果自己居住,就减少到4%。从2011年1月增加了3个档次。另外一个控制是资本所得税,一年内出售房子,付出售价的16%。

从最近的几次措施来看,二手市场评估值,二季度、三季度最高,四季度在下降,但降势是否稳,这很难说。世界上最近几个调查,无论是欧洲的、非洲的、美洲的都有一批人想移民到新加坡,世界上移民最好的目标地是新加坡,这给新加坡造成很大的压力,老百姓也有很多怨言。

五、组屋制度和世界其他大城市住房制度比较

新加坡组屋住房有82%,香港45%,其它国家很少,有些国家甚至没有。新加坡买房子非常容易,住房价格/家庭年收入平均值为5.8%,每个月1000元的收入,都可以买房子,这是新加坡政策好的地方,主要特点是把住房分成两块,一块是完全的市场,一块是政府。政府提供组屋的比例非常大,特殊原因是提供组屋比例大,能够获得更多的选票,可以延长人民行动党继续一党独大的世界。但这也会带来不利的东西,一党时期延长,不满的人也越来越多。

五六十岁的老人,对新加坡政府的满意度最高,怨言最少,年轻人怨言多,因为年轻人感到不能老是只看一个党,吃一种饭,这很烦。中东的变化对新加坡影响非常大,尤其是马来西亚对新加坡的影响。

新加坡的舆论,政府相对有所控制,新加坡是由一家媒体掌握,而且这家媒体是上市公司,政府持有核心股份。政府从来不管媒体,媒体自己非常小心,年轻人对此有不满的情绪。现在Facebook的流行,使年轻人也愿意通过各种各样的媒体表达自己的意见。现在选举延期再延期,跟这种社会变化有关。此外,最近在反对党的集会上,有很多年轻人的声音。

六、成功的主要原因和值得关注的经验

我觉得新加坡的经验对中国来讲有两个地方值得注意:第一,把市场分成两个,不仅是住房政策,包括教育、医疗、照顾老人的医疗服务,这些以后可能都需要分成两块市场,完全靠市场去解决永远不可能。第二,许多到新加坡去的中国官员、学者跟我说,新加坡经验对中国没有任何意义,因为新加坡只是一个小城市、小地方,跟中国没法比。我非常同意他们的观点,但我说,你不要看新加坡是一个国家,看新加坡是一个城市,中国660个大中城市,2000多个县级城市,如果有1/4、1/3、1/2居者有其屋,大家都有房子住,中国的社会将会非常稳定。

通过近几年的发展,中国各个城市之间已经形成了很大的差距。中国经济发展里,非常重大的成功经验出现了一个问题,城市和城市之间都是比GDP,比就业率,比吸引世界外资的数字,比吸引世界500强的数字,但能不能改一改,比老百姓居住在这个城市的满意程度,比哪个城市更幸福。这是否值得大家思考?

李光耀曾经多次讲过这样的话:按新加坡的人口,华人占74%,华人主要来源中国南部,福建、广东、海南。在中国几千年文明史中,这是一块文明程度比较低的地方,但这一批人来了,给新加坡的经济繁荣做出了贡献。李光耀相信中国如果有好的制度、政策,文化程度远远高于新加坡,中国人的基因远远好于新加坡的基因,相信中国会更好,谢谢大家!(掌声)

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  • 建保障房3600万套,应该是人代会提出来,然后讨论,如果通过了,交给总理执行。
    2011-03-07 18:00:05
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  • 毛寿龙教授认为购买新加坡组屋,拿政府补贴,是有代价的。
    2011-03-01 21:10:17
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