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讲堂100期 杨沐 新加坡组屋制度和房地产市场

2011年03月11日10:11腾讯公益[微博]杨沐我要评论(0)
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一、新加坡组屋制度的由来与主要内容

新加坡的组屋是住房建设局造的房子。新加坡面积现在是701平方公里,人口505万,中间拿新加坡护照和新加坡永久居民的是360万,华人74%,马来14%,印度9%,其它3%,是多种族多民族多宗教的一个国家。平均每户人数3.6人,人均GDP(2009年)51119新元,平均受雇人数月收入3690新元,2万人民币不到。居住政府组屋人口(2010)为82%,其中:自有80%,租住2%,新加坡的政策跟其它国家有很大不同。

组屋制度最初来自于李光耀的基本理念

为什么会形成这么多,80%新加坡居民租住政府造的房子?最初来自于新加坡第一代领袖的基本理念,新加坡前总理李光耀在60年代就有一个很明确的想法:要建造一个居者有其屋的社会。我自己很荣幸在1992年到新加坡后,我的老板是新加坡的副总理,我跟他做了两年,听他进过很多新加坡的早期故事以及早期政策怎么形成。

一开始已经说了,60年代新加坡是非常贫困的地方,新加坡不像香港,在抗日战争时期有一批大陆去的公民在那里打下了工业基础,新加坡在60年代没有任何工业基础。新加坡主要的就业机构为两个:一是英国殖民地政府,二是英国的太平洋基地。

新加坡立国为1965年,新加坡的立国跟所有国家不一样,是被立国。新加坡于1965年在马来西亚联邦两会上,被要求离开马来西亚联邦,当时的李光耀向老百姓宣布这个消息时,是流着泪的,政治家一时不知道怎么才能领导这个国家生存下去,就业困难、住房困难,怎么走?他们定了非常重要的政策——打开大门,引进外资,建立新加坡裕廊工业园,由外资提供条件。在当时反潮流的历史中(50年代、60年代经济学界流行的思想是南美洲左派经济学家的不平等贸易理论),发达国家拿着昂贵的工业品去交换中等国家、落后国家非常便宜的产品。新加坡形成的经济政策思路是自己发展民族经济,发展进口替代产品,中国叫自力更生,在这种大趋势下,新加坡被逼走出来,打开门,让外国资本家进来。

在国外企业进来时,新加坡政府成立了一个重要机构:经济发展局,就像80年代中国的招商局,到世界各地经济发达好的地方去说服那些企业到新加坡来办工厂,为了让他们在这里安心办工厂,就建立了办工厂所需要的条件,帮着他招工人,给工人培训,帮助他们找资金(新加坡的发展银行在那时兴办起来),帮助他建立所需要的基础设施(新加坡岗位局也是在这时办起来的),帮助他建立工业园区所需要的基本条件,比如说造厂房,也包括给员工提供住房条件。所以新加坡组屋政策来源,既有李光耀的想法,也有新加坡被迫的经济条件,为了实现经济发展所必须采取的配套措施。

新加坡的核心价值观

80年代,在住房条件改善、经济发展以后,新加坡新任总理吴作栋提出“国家意识形态”的概念,当时新加坡在世界上已经成为亚洲四小龙之一,经济发展很快,新加坡领袖就想到了在经济发展快的同时,怎么能够形成自己的价值观念和国家意识,所以从1984年开始,新加坡研究东方的东亚价值,在这个基础上,吴作栋就提出了国家意识形态,他认为新加坡作为一个开放社会需要核心价值,这个核心价值主要包括四部分:1.社区高于个人。2.家庭是社会的根本;3.通过达成共识而不是抗争解决分歧;4.强调种族和宗教的容忍与和谐(Asia Value)。这4条跟组屋的发展有关,组屋发展起来以后有条件实现这样的想法。

组屋制度最初并不是新加坡政府自己发明的,组屋制度政策开始于1960年2月份新加坡成立的住房发展局。前面已经讲了,新加坡真正独立于1965年,当时还是殖民地政府,这个制度实际上是英国的制度。在19世纪、20世纪,工党想给劳工者提供社会福利,所以英国是最早建立组屋制度的国家,为老百姓提供住房制度的国家。新加坡是从英国学来的。1960年开始首先是为英国政府、英国海滨基地工作人员提供住房,新加坡政府成立后,就沿着这个措施,引进外资,给新加坡的员工提供基本住房,为老百姓住房提供基本条件。当时为了更好的完善这个制度,也提出了一些配套措施,最重要的政策是中央公积金制度,中国大部分大城市已经采用了这个制度。这个制度具体做法跟新加坡有很多不同,公积金是老百姓和雇员共同将钱存起来,新加坡主要解决退休金问题、住房问题、医疗保险问题、部分教育经费问题。在60年代老百姓的收入水平非常低,这种情况下怎么帮老百姓买房子?当时就是用住房公积金制度进行配套。

“居者有其屋”计划

组屋制度有几个核心词,其中最基础的就是老百姓直接向建屋局购屋,但有几个条件:1.新加坡公民;2.年龄至少达21岁;3.必须组成一个核心家庭单位;4.每月家庭总收入不超过8000元;5.不得拥有任何私人产业。这是核心制度里的第一种。

核心制度中的第二种是,在公开市场上利用房屋津贴购买转售组屋。条件如下:1.新加坡公民;2.年龄至少达21岁;3.必须组成一个核心家庭单位;4.每月家庭总收入不超过8000元;5.不得拥有任何私人产业;6.必须是首次申请家庭者,即不曾直接向建屋局购买组屋或享用过有任何房屋津贴;7.可获得4万元津贴(购买的房子靠近父母住的地方),或3万元。

新加坡政府鼓励老百姓和他们的父母住得比较近,这样可以照顾的父母,以传承华人的家庭观念,这种情况下会增加1万元津贴,即4万元。

核心制度中的第三种是:在公开市场上不利用房屋津贴购买转售组屋。条件如下:1、新加坡公民/新加坡永久居民;2、年龄至少达21岁;3、必须组成一个核心家庭单位;4、无收入顶限;5、可在某些条件下拥有私人产业。

新加坡还有其它的做法,比如90年代特别是进入21世纪以后,新加坡开始允许私人发展商设计、兴建与销售组屋。购买该租屋条件是:新加坡公民;年龄至少达21岁;必须组成一个核心家庭单位;每月家庭总收入不超过8000元;不得拥有任何私人产业;合格的首次申请家庭可申请房屋津贴,而第二次购屋者无须支付转售费/溢价。通过这个方式,使房子多元化,使房屋市场有更多的竞争,让老百姓居住更好的房子,这是一种变化。

另外一种变化,是为了帮助老人,允许给老人专门提供小型公寓。另外一个计划是专门给低收入者更多的机会。还有一个计划是为了提高家庭凝聚力使更多的子女住一起的购屋计划。单身新加坡公民计划,允许在35岁或以上者购买房子。因为从90年代后,新加坡慢慢出现了单身人数不断上升的趋势。

这些措施使任何一个新加坡公民以及任何一个新加坡永久居民者,很容易就能买到房子。我刚才说到我于1992年来到新加坡,第一年没有拿到永久居民,我是1993年10月份拿到永久居民的身份,11月份就买了房子。1992年去时收入很低,朋友建议我买新加坡的组屋,当时我无法想象像我这样的人能够有条件买房子,但按照他们的提议,按照新加坡政府的政策规定,一个月不到我就买了房子,当时买的是新加坡市场上的二手组屋,四房式的,将近100平米,市场价是20多万新币。买这个房子时,中间有1万必须付现金,即房子的评估值。12万可以从公积金里面借,我当时年龄比较大,是老人了,从公积金里面借,还有7万就从新加坡的华夏银行借,借了12万公积金,是从我每个月上交的里面扣,这不影响我每个月的实际收入,在银行里借的款,当时市场利息为6%左右,按当时的利息,每个月还款1200元新币。按照这种购房办法,我只要每个月付当时市场购买房子的租金,12年以后就完全拥有了自己的房子,当然从90年代到现在,房价不断涨,同样的房子市场上已经40万左右,但制度继续存在,对新加坡本国人来说,房价涨对他们能够买房子能力基本上没什么影响。

我这里列了2009年的房价和购房者的付款情况。

讲堂100期 杨沐 新加坡组屋制度和房地产市场

从这里面可以看到,购买这几类型房子的,每个月分期付款所要还款的钱,按照他们的公积金付,对他们的实际收入没有影响。这里面特别用了国立大学东亚所一对年轻夫妇2010年买房的例子(丈夫在东亚所工作),他去年在盛港买了4房式一手房,房价21.6万元新币;10%首付(按柜金):2.16万元,其中50%可使用本人的公积金存款1.08万元,实际需要首付1.08万;其他可全部使用公积金贷款,年利息率2.6%;贷款年限65-买者年龄(最多不超过35年);如以35年计算,每月公积金还款600-700新币,夫妇俩人每人承担300-400新币的公积金还款,每月不需要从实际的工资收入中支出。这样的制度,在新加坡买房非常容易。

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  • 毛寿龙教授认为购买新加坡组屋,拿政府补贴,是有代价的。
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