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王志安:6540套空置房的谬论何以流传

2010年07月13日07:33南方网我要评论(0)
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王志安 媒体从业者

近来,有报章称中国的住房市场有6540万套的空置房。引用者为了证明这一数据的权威性还特别指出,这是社科院城调队调查,国家电网根据智能电表采集的数据,这些空置住房连续六个月的电表数为零。好家伙,一方面普罗大众买不起房子,另一方面还有可供两亿人住的房子空着,这不是泡沫是什么?

其实,只要稍微有一些辨别力,就不会轻易相信这个数字,经济学者郭凯计算,如果真存在6540万套空置房,以70平方米一套计算,合45亿平方米。以90平方米一套计算,合58亿平方米,中国如果自1995年以来所有新建成的商品住宅都没人居住,那积累到去年,才有望达到6450万套。果不其然,不久前国家电网专门出来辟谣,从来没有公布过这个数字,而且,目前全国所有的智能电表只有几百万,根本不可能全面采集相关的数据,媒体进一步的调查表明,社科院根本不存在一个叫城调队的组织。所有这些引用数据的源头,都指向一个叫牛刀的人撰写的博文。至此,关于6540万套空置房的谎言终于被戳穿。

但吊诡的是,6540万套空置房的数据,还在被人们广泛引用。人们为什么愿意相信这样经不起推敲的谎言?谎言之所以能够传播,在很大程度上是因为人们愿意相信谎言。许多人愿意相信,少数大城市房价的高涨,不是供求决定的,而是阴谋操纵的结果。如果市场上真存在6540万套住房的空置,就证明“中国的住房市场根本不存在短缺,而且明显过剩。只要政策调控迫使这些房子释放出来,就完全能满足需求”。

尽管6540万套房子空置是假消息,但房地产市场的确存在着空置,过去十几年中国商品住宅的平均空置率为11.28%,这并不是一个小数字。但一个有意义的问题是:有空置就说明市场过剩吗?一个紧俏的商品就不会空置吗?

为什么市场上某些商品会空置?是因为过剩吗?不是,和人的欲望相比,商品永远也不会“过剩”。仓库里有大量的牛奶堆积,并不是人们不想喝牛奶,也不是牛奶生产得太多了,人们喝不过来过剩了。如果免费派送,人们会排着队去领,但问题是,卖家却不一定愿意。低于一定的价格,他们宁愿等待,等待更好的价格出现他们再出手,于是就出现空置。再紧俏的商品,也会有空置。空置和需求无关,只和人们对价格的预期有关。人们对价格的预期不一致,交易就会活跃,空置率就会下降。反之,如果人们对价格的预期相对一致,不管是上涨还是下跌,空置率都会增加。预期上涨卖家会选择等一等,预期下跌卖家会看一看,交易就不容易达成。

我们看看黄金市场就会明白这个道理,在过去的十年,黄金价格上涨5倍,但世界上生产出来的黄金,基本都被各国央行封存在金库里,空置起来了。空置越来越多,价格愈涨愈烈。同样的道理,房地产市场存在一定的空置率,并不能证明它的过剩,倒有可能证明这是一个紧缺的市场,因为在房地产紧缺的情况下,更多的卖家会选择远期交易。

一定有人会问,明明紧俏的房子,一方面有人买不起,另一方面却存在空置,这不是一种资源浪费吗?经济学家不这么思考问题。空置,说明人们对未来的预期存在不确定性。这一点薛兆丰已经有过精彩的分析。“空置,或因‘不知道’而起,或因对付‘不知道’而来。换句话说,原本看来是一种浪费的空置现象,当我们把‘不知道’这个现实世界的约束考虑在内后,空置现象就变得非常合理了。”这世上有许多男光棍迫不及待地想结婚,但也有许多剩女在失嫁。剩女们为什么不见到一个男的马上嫁出去?是因为她们不确定未来还会不会遇到更心仪的对象。如果双方知道眼前的就是最好的,肯定立马放下架子,拜堂成亲。只要我们不剥夺每个人追求爱情和幸福的权利,就不能谴责剩女为什么不嫁。

不确定是因为人的理性有局限,看看世界杯上那条著名的竞猜章鱼,就知道许多专家的分析有多么不靠谱了。不要小看不确定对人的影响,在市场中不确定既是风险也是激励,只有那些在不确定中洞悉方向做出正确判断的人,才会得到市场的奖赏。反之,则要受到惩罚。市场就是通过不确定,完成了优胜劣汰。如果章鱼真的拥有未来世界的密码,不确定就会被消灭,赌博公司就会关门。从这个意义上讲,如果政府变成那条著名的章鱼,告诉我们(或者规定)明年的房价一定会下降20%,的确会减少空置,但问题是,我们由一条章鱼来统治,风险到底是更小还是更大了呢?

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