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马光远:坚守未来房产政策的四大准则

2010年03月06日07:48南方网马光远我要评论(0)
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“两会”期间,高房价成了委员们热议的民生话题,半数委员的提案都与之相关。这一方面说明,委员们对于高房价给中国经济社会可能带来的巨大的负面效应有着清醒认识;另一方面也说明,解决与居民收入背道而驰的畸高房价已经刻不容缓。

在这种情况下,政府工作报告对于高房价如何应对,颇受各界关注。和去年政府工作报告只字不提房价形成鲜明对比的是,温总理在今年的报告中指出:坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。“满足人民群众的基本住房需求”是政府关于房地产问题的最新提法,这个提法在政策上的最大意义在于:不管住房是商品还是公共产品,发展房地产的首要目的是满足住房需求,而不是投资或者投机需求,住房在本质上是人民群众的“基本生存需求”。

温总理的政府工作报告提出的四条抑制高房价举措,包括继续大规模实施保障性安居工程,支持居民自主性住房消费,大力整顿和规范房地产市场,以及整顿房地产市场秩序。核心要义都在于让房地产回归“消费”,回归“基本生活品”的本来范畴。在笔者看来,这是中国房地产公共政策历来表述最清晰的一次,也是对政府与市场的责任最重要的一次厘清。

在房地产市场秩序混乱,健康市场生态尚未有序建立,土地公有制的情况下,政府不仅要为低收入阶层提供保障性住房,也要为中等收入阶层和普通民众购买自住的低价房保障用地和提供支持性的财政、金融和税收政策,通过差别化的政策,打击投机购房,另外也要促进健康市场秩序的生成,相对于发达市场机制社会的政府,我们承担的任务更重更复杂,因而更需要突破种种的利益博弈。

实事求是地说,公众对这四条能否执行的担忧远远多于信心。对于目前畸高的房价,各界看法比较一致,但对于房价还会不会上涨,很多人则认为会上涨,而最有力的理由就是认为各级政府不会真的打压房价,这种博弈一方面让开发商不断制造房价上涨的恐慌,另一方面削弱了政策的公信力和权威,从而形成一种古怪的“集体行动的逻辑”:大家一致看涨看上去已很不正常的房价。

就目前的博弈态势看,问题的关键的确不在于提出多少“新办法”,而是现有的抑制房价,厘清政府责任的政策能否得到真正的执行,而不沦为政策白条。政府工作报告里“四条”应该成为未来中国房地产政策的“四项基本原则”,并通过配套措施和法律法规来增加其操作性和执行力。

拿保障性住房为例,今年安排的专项补助资金632亿元,比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套。这个投入的确有很大的进步,但如果把632亿元的投入和去年房地产销售和土地出让收入比较,则发现中央投入依然太少。2009年房地产销售额是43995亿元,是632亿的70倍;2009年全国土地出让收入15910亿元,是632亿的25倍。也就是,今年我们仅仅拿出2009年土地出让收入的1/25,房屋销售的1/70来搞保障性住房,在地方对保障性住房本来就没有积极性的情况下,这种投入不要说抑制房价,就是解决少部分人的住房问题都很难。特别是,今年政府工作报告对于保障性住房的内涵没有明确的解释,地方上亦可能借此打擦边球,进一步压缩或者取消“夹心层”很依赖的经济适用房。

再说“增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应”这条,在地方对土地财政极为依赖的情况下,执行起来依然很难,以去年官方的数字为例:2009年中国土地出让总价款达1.59万亿元人民币,同比猛增六成有余。同时,住宅用地供应7.6万公顷,同比增加38.8%。在住宅用地中,普通商品住宅用地供应6.4万公顷,同比增加36.9%。这意味着,保障性住房的用地占全部住宅用地的比例不到可怜的10%。从目前来看,只有保障性住房和低价房的土地供应超过50%,才会真正起到抑制房价的作用。

因此,温总理政府工作报告里提出的四条无疑是好政策,但其能否发挥抑制房价过快上涨,满足人民住房需求的功效,关键在于政策的细化,关键在于能否动真格让政策取信于民。(作者系经济学博士)

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