春节长假结束,大批返乡人员又回到了熙熙攘攘的城市。然而,买不起房的人或许会发现,年后的房租也节节上涨,令人难以忍受。北京房地产中介行业协会的数据显示:去年北京平均租金同比上涨8.9%,这甚至比北京房价的涨幅还要高。这到底是什么原因?[…详细]
在我们的中学历史和政治教科书中,作为反映“资本主义制度不可克服的基本矛盾”的重要事件,1929年起美国发生的“大萧条”是必提的。而提起这次大萧条,必定会想起这么一副经典写照:一边是失业工人排着长队领取救济,一边是资本家农场主宁愿把牛奶倾倒丢掉也不愿意降价出售。
这的确是历史上发生过的事实,但是,为什么会出现这种状况?如今,大多数经济学家都承认,资本家之所以把牛奶倒掉也不降价,不是因为没有良心,而是因为“有效需求已经崩溃”——当危机来临,企业纷纷倒闭、人们纷纷失去工作的时候,恐慌性的心理让所有人都把钱存在银行,甚至牢牢攥紧在自己手中,即便利率低至零,也不愿意拿来投资或者消费。在这种情况下,无论牛奶怎么降价,也增加不了多少销量。降价只能导致更多的亏损,而且也不能把牛奶免费发给民众,这只会导致仅剩的一点需求也消失。再由于牛奶无法保存,因此唯一的选择就是把牛奶倒掉,尽管这的确十分浪费。
大萧条的特征,就是“有效需求不足”,这个“需求不足”是刚性的,不会因为商品降价就增加,因此商品提供者只会选择减少供应,而不是降价。在当下中国的房地产业,“限购”就相当于很大程度上“掐住了需求”:对于不符合条件的购房者,无论房价怎么降,也无法进行购买。因此对于地产商来说,他当然不会选择降价,而是减少房屋供应,并且,由于房屋不是会过期的牛奶,已经建好的楼盘,地产商可以捂盘不售。换句话说,“限购”虽然改变了楼市的供需关系,房价某种程度上可以得到控制,但也降不下来,而房屋供应减少,楼市成交量减少是一定的。
2003年到2006年,北京市每年的一手商品房成交量都在25万套以上,而这4年北京常住人口的增加还不到200万人。然而,从2007年下半年提高首付和还贷利息开始,房地产业开始频繁调控。调控的结果是,从2008年到2012年,北京市一手商品房总共的成交量才46万套,就算这些房全部都住了人,按2011年北京非农业户户均2.6人算,只能容下120万人。同时,北京市的常住人口,却从2008年初的1676万人增长到了2012年底的2069万人,增加了近400万人。
换言之,北京房市的调控结果是,新房成交量下降,房价持续升高,而人口还越来越多。
显然,120万与400万这巨大的差额不是能靠保障房、民工的简陋工棚等能消化完毕的,必然是有相当大一部分的净增人口是购买了空置的二手房,或者进行租赁。这正是近年北京租赁费用“节节高”的根本原因。虽然最近两年北京市的人口净流入已有所减少,但仍然达到50万人的规模,仍然是新建住宅所难以消化的。在全国范围内,由于城市化仍在高速进行,而各地房价往往已经处于高位,加上限购等调控措施,转向租房市场的人会越来越多,长远来看各地房租都会上涨。
当然,租金价格的上涨还有别的原因,例如以往的租售比确实太低现在只是回归、CPI和收入也在增长、以及新地铁开通等等。但变化了的租赁市场供需关系,是房租持续上涨的根本原因。
如前所述,“限购”这种行政命令式的调控,无法使房价下降,也无法阻止外地人拥入北上广等一线城市,只会导致房屋供应减少。虽然短期内能够抑制买房的需求,但也只是将需求转移到租赁市场,而长期来看,这种带有歧视性质的政策也难以持续进行,买房需求还会回归,供不应求之时,房价必然会继续高歌猛进。
相比之下,对二套房、空置房收税是更好的选择。虽然这同样会抑制买房的需求,但只要地产商愿意降价,还是有达成交易的可能,在薄利多销的思路下,房产供应也会大大增加,这也有助于缓解房租上涨。
也有人担心,经济手段对付不了那些拼命想往大城市挤的外地达官贵人,只有户籍、工作证明等等才挡得住——这未免太看轻行政寻租者的决心,也太高看行政命令的能量。相比之下,对二套房或三套房、空置房定一个适当的税率,说不定更有用,还能为保障房多贡献些力量。