近日，在“著名房产评论员”牛刀的博客中，一篇名为《普京一年降房价60%的幕后秘密》引发网友关注。文章的第一句是这样写的——“中国网民很多人都知道这么一句话：普京一句话，莫斯科房价一年降60%。”
文中所说的莫斯科房价事件，并非什么新鲜事，大致意思是普京说房价应该让40%的百姓负担得起，在俄罗斯政府出手后，据说莫斯科房价一年内下跌了近60% …[详细]
实际上，这只是一则以讹传讹的不实消息，而借此综观莫斯科房价之种种，亦是一次普及房价常识的好机会。
所谓“莫斯科房价一年内下跌了近60%”，指的是2008年8月到2009年8月间发生的事情。
如果运用一点逻辑分析能力，很容易发现新闻中的矛盾之处：“普京一句话”发生在2009年5月，此时莫斯科的房价基本跌到位了；而俄罗斯政府的干预措施的“两大法宝”一个是2006年制订的；一个仅仅是法院的“公开质疑”，怎么看也八竿子打不着。
再有，新闻的结尾处不打自招的说了这么一段：“由于政府加大住房供应，打击开发商捂盘等行为，加上全球性金融危机的影响，俄罗斯房地产市场开始降温。据《俄罗斯报》2008年10月的报道，在莫斯科，花上19万美元至20万美元能买到一套两居室的住房。”很明显，这与2009年的“普京一句话”没有任何关系。[详细]
实际上，真实的表述是：“莫斯科房价以美元计一年内下跌了近60%”。来自俄罗斯储蓄银行宏观经济研究中心的研究报告显示，2008年到2009年莫斯科房价以美元计下跌了约52%，新闻写作者故意省略了“以美元计”，来突显“普京的一句话”的神效，因为如果“以卢布计”结果将大相径庭，甚至相反。另外原文还巧妙地打了一个时间差，要知道在“普京一句话”之前，莫斯科的房子以美元计已经下跌了接近50%，而“普京一句话”说完后，房价稍稍下跌2%后，反而开始回升了。
有必要重申一下“以美元计”的重要性，从2008年7月到2009年2月，卢布兑美元贬值最高时超过40%，这是导致房价以美元计价暴跌的主要原因，尤其是2009年元旦后，卢布急剧贬值，创造了一个月内贬值21%的汇市奇观。
上面的数据说明，莫斯科房价以美元计下跌52%的原因有两个，一是当期卢布对美元贬值40%；二是国内经济整体滑坡，通货膨胀达到11％，与“普京一句话”没有任何关联。[详细1][详细2]
通过多方数据发现，莫斯科的房价确实比最高点时有所回落，但下跌幅度没那么大，2010以来又有回涨。
2008年夏季，莫斯科房价达到顶点，为每平方米6200美元，2009年秋季降至近年来最低水平，为每平方米3750美元，最大降幅为39.5%左右。…[详细]
而到了2010年初，莫斯科房地产市场显露出强劲复苏势头，新房成交量同比大增，甚至超过了危机前的同期最高记录。…[详细]
常驻莫斯科多年的中国记者关健斌说，说莫斯科房价一年内下跌了60%，“我从来没在俄媒体上看到过这个数字”。他认为，莫斯科房价这几年总体是稳步上升的，“降是降过，但好象已经又开始重新涨价了”。
在莫斯科，地价平均约占房价的20%—25%，但是在莫斯科市中心，地价也可能高于住房本身的建设成本。
在2005年10月1日之前，莫斯科从未进行过建房用地公开招标活动，结果出现地方垄断现象，许多建房用地被与权力机构关系密切的公司获得。联邦反垄断局局长阿尔捷米耶夫承认，俄罗斯在住房用地划拨领域违规现象较为严重，官商勾结进行非法交易的情况时有发生。
俄罗斯土地改革滞后，宪法规定公民应该享有的土地私有权并没有得以实现。实际上土地都集中在联邦和地区官僚机构手中，而且92%的住房建设用地都不是通过公开拍卖的方式取得，官员在住房建设用地审批上“寻租”现象较为严重。…[详细]
在莫斯科，建筑费用占房价的40%—45%。由于长期的经济危机使建筑业遭受重创，人员严重流失。俄罗斯住房建筑市场垄断程度较高。目前发放的建筑工程承包许可证虽然有24万个，但实际上仅有2000家建筑公司，而且其中的1/3集中在大城市。
举例来说，中国人到俄罗斯盖住宅楼，一平米成本为119美元，而俄罗斯同类企业则需要300美元。总体算下来，同样的工程，中国企业要比俄罗斯企业节省30%的成本。
再比如中国企业建一栋1万平方米的七层住宅只需要6个月，而俄方却需要1至3年，人工费就节省了20%以上。近年来，俄罗斯建筑行业的投资增加了3.9倍，但是住房的数量仅增加了30%。按照这样的建设速度，俄罗斯房地产市场还需要30～40年才能饱和。…[详细]
莫斯科房价的其它组成部分为——连接市政设施的费用，大约占5%—10%；偿还贷款利息，约占5%；贿赂官员的费用，大约占房价的10%—15%；开发商的利润，大致为10%—20%。
莫斯科一家大建筑公司老板阿什拉波夫说:“希望所有的事情都单纯些，但事实上很多事情不是交400美元税就可解决的。比如,开发楼盘的手续相当繁琐，办下来要跑260个图章，每个大约要花20-100天，按照规定只能按顺序一个个地盖。建一栋17层的住宅需要9个月，但手续要跑37个月。”有专家称，如果真能消除行政环节，通过供电、供气、公共设施基金等市场因素调控，也能减少管理部门腐败的机会。
如果遵照正常程序，开发商从开始办理手续批文到拿到施工许可至少要花费3年半；接下来，接通电、水、气、热也得一两年；开发商大都依赖银行贷款，如果楼盘迟迟不竣工，高额利息和其他费用就被转嫁给购房者；再加上建筑材料价格涨价和通货膨胀，购房者都要一并埋单。
与此同时，如果没有相当的背景和各种关系，在莫斯科得到建筑住宅的批件几乎是不可能的。…[详细]
俄罗斯的地产分析家们一致认为，由于住房供应仅是需求的三分之一，才导致供需发展极度不平衡，这才是造成俄罗斯房价高得离谱的根本原因。所以，让房价降下来只有一个方法——就是扩大建设数量——只要让供应超过需求，就一定能够把房价降低。
但增加住房供给就要增加土地供给，可是在俄罗斯目前连公开拍卖都不多见的情况下，各级政府怎么可能不把这寻租链条紧紧抓在手中？
俄罗斯宪法规定，每一位俄罗斯公民都有权获得至少12平方米的住房。之前，莫斯科市政府每年只能提供100多套免费的经济适用房给无房的低收入市民。据统计，莫斯科有60万家庭人均居住面积不足5平方米（不足12平方米的更多，姑且按60万算）60*12=720万平方米，这720万平米就是莫斯科困难家庭需要的住房面积（粗略估算，只少不多）。2010年，市政府只能建成73万平米的经适房项目，供给仅为需求的十分一左右。
这73万平米，已经是俄罗斯的“房产新政”了，如果按这个趋势看，莫斯科还要被住房问题困扰许多年。 …[详细]
“对住房需求者人数的成倍上涨，是俄罗斯房价上涨的一个助推手。”《共青团真理报》也这样分析：“比如，目前莫斯科的穷人是富人的41倍。这一指数已经接近俄罗斯十月革命时期的情况——当时穷人是富人的50倍。贫富差距的拉大，也是导致住房问题成为灾难性问题的一个重要因素。”
在莫斯科这样一个特殊的城市，大规模外地富人的涌入已然是推高房价的重要因素之一。即便俄罗斯在执行相当严厉的贷款政策，但对于这些石油富豪和权贵来说，全款买房并不是什么难事。
要知道，2006年的俄罗斯房产交易中，仅有9%的交易是通过抵押贷款进行的。说白了，俄罗斯（尤其是莫斯科）基本没有“房奴”，要么就全款买，要么就别打算买。而且莫斯科长期排列世界第二的房价，已经天然将这两类人中间划上了鸿沟。
对于那些白天在市里上班，下班出城享受“莫斯科郊外的晚上”的普通人来说，已经不敢想买房。而那些真正有能力购房的人不断涌入，这样的需求又怎是总理几句话就可以化解的？
在供给方面，连最基本的穷人保障体系都无法完成（而且在大力发展经适房的时候，又减少了商品房的供应，变相推高了商品房价）。
在需求方面，没有有效手段可以抑制有钱人的购房欲望（除了2008年时的经济危机）。
莫斯科房价的上涨曲线，注定不会被“普京一句话”就吓唬下来。…[详细]
