“土地换户口”、“土地换社保”、“撤村改社区”、“宅基地换房”、“新民居”……旗号不同,目标一致,全国各地正在兴起新一轮的“圈地运动”,获取农村宅基地。…[详细]

 

在“大变样”的同时,征地、占地引发的纠纷也不容忽视。在农村群体性事件中,土地问题占65%。农业税取消后,此类问题是影响农村社会稳定和发展的首要问题和焦点问题。…[详细]

 

那么,这究竟是一个方向问题,还是一个技术问题?…[详细]

在“土地财政”的刺激下,农村宅基地成为“唐僧肉”

村庄消失,农民上楼

在河北廊坊,2006年曾被评为“生态文明村”的董家村,如今已成一片废墟,新修的民居被推倒,新修的水泥路被铲平。

山东诸城市取消了行政村编制,1249个村合并为208个农村社区,70万农民将告别自己的村庄,搬迁到“社区小区”。

一场让农民“上楼”的行动,正在全国20多个省市进行,计划把农民搬迁到小区式的高层住宅,传统农村的行为模式——宅院、村边、地头,将成为历史。…[详细]

既有政策依据,又有专家导向

这样的运动热情,与一项政策密切相关:城乡建设用地增减挂钩。所谓“增减挂钩”,是将农村建设用地与城镇建设用地直接挂钩,如果把农村的建设用地整理、复垦,增加了耕地,城镇的建设用地可相应增加。也就是说,在农村减少了多少宅基地,就可以在城镇增加多少建设用地。

2006年4月,国土部批准了“增减挂钩”第一批试点,包括山东、天津、江苏、湖北、四川等五省市。

2008年6月,国土部颁布《城乡建设用地增减挂钩管理办法》,此后两年又批准了19省加入试点。

该政策得到地方政府盛情欢迎,各地纷纷成立土地整理小组,主要领导牵头,积极获取农村宅基地。

除了有政策保障,这项运动也符合专家的设计。著名的“三农”问题专家李昌平认为,农村要发展,就得“大拆大建”:“要发展城市化,要搞新农村建设,当然要盘土地……这个是必经之路。”…[详细]

最重要的动力还是“土地财政”

根据规定,“增减挂钩”严禁违背农民意愿、大拆大建,但在一些地方,强拆民房、强迫农民“上楼”的事例,已有发生。毋庸置疑,各地之所以热衷于此项运动,最主要的目标还是农民的宅基地。

中国社科院2010《国家竞争力蓝皮书》指出,中国近20年经济增长主要靠房地产业膨胀发展。由于垄断着土地供应,地方政府尝到了甜头,越来越重视“卖地”收入。2009年,北京市的土地出让金占财政收入比重达到了45.8%,一些地方的土地出让金甚至占到了政府财政收入的60% 。

然而,在18亿亩耕地红线的制约下,很多地方政府并没有足额的土地可供出让,比如河北省,一年的缺口就接近20%。“增减挂钩”一经出台,立即成为各地破解土地瓶颈的“金钥匙”。

按照“增减挂钩”实施办法,须先从国土部“借”指标,3年内以复垦的耕地“归还”。国土部官员也承认,这种办法存在漏洞,“本末倒置,导致地方政府以获得建设用地指标为唯一目的。”…[详细]

看上去很美,农民为啥不买帐

实惠?麻烦?

“新农村”、“城乡一体化”等概念,是农民“上楼”的美好基调,认为农民能够以较低成本离开老屋、住进楼房,改善居住条件,并且更方便享受公共服务。

当然,不便之处也是显而易见的,“喝口水也要花钱”,生活成本提高,农具无处堆放,家禽无处饲养,粮食蔬菜无处保存,下地干活不方便,人际交往变困难等等。

特别是,新居的建筑质量往往引起不满。…[详细]

算算帐,谁也不比谁笨

江苏省邳州市坝头村被整体拆迁,当地建了数十栋密集的农民公寓,要村民补差价购买。因为补偿款买不起新房,35岁的女子徐传玲去年10月自杀。今年1月,当地强制农民上楼,十多人被打伤住院。

天津大良镇“让步”比较大,搬迁农户可以1:1换房,还可以购买超面积的房屋,价格不到市价的一半。农民占便宜了吗?那可不一定。农民置换出去的宅基地,每亩可以卖到100万元。

由于农民不能合理享受土地的收益,这种交易不仅不公平,而且剥夺了农民的发展权。…[详细]

权力不对等,政策难免变味

今年两会期间,曾有专家指出,“这场让农民上楼的运动……如不有效遏制,恐怕要出大事。”

其实不可否认,从资源利用和改善民生的角度来说,“增减挂钩”有其合理性。国土部为了促进此项方案的实施,要求妥善补偿和安置农民,所得收益要返还农村,“用于农村和基础设施建设”。

然而,由于博弈双方的权力不对等,行政权力过于强势,本该双方共赢的置换模式,越来越成为政府“圈地”的游戏。至2012年,河北将因此增加建设用地50多万亩,比2009年获得的指标增加近50倍。…[详细]

即使没有行政力量,宅基地也会自然沦丧

宅基地问题是怎么来的

一般而言,住宅与土地是不可分割的,作为公民的私财,可以继承、转让和买卖。“宅基地”则是一个“中国特色”问题。

1.经过“土改”,建立了农民私人所有的土地制度,大部分地区的农民领取了《中华人民共和国房地权证书》。

2.经过社会主义改造,农村土地依然是农民私有,但由集体统一经营,农民的宅基地则依然由农民保留所有权和处分权。

3.经过“人民公社”运动,确立了农村土地集体所有制,农民宅基地也归集体所有,农民只对宅基地享有使用权,并且不能出租、买卖等。

4.改革开放以后,继续坚持农村土地集体所有制,仅允许宅基地使用权人出租、出卖地上建筑物。

可见,宅基地并不只是一个单纯的财产问题,本质上是我国社会变迁的反映,

宅基地只能在本村集体内流转,迟早会沦丧

根据《土地管理法》,宅基地并不是真正意义上的财产,只是一种使用权,所有权归村集体。宅基地不能买卖,但可以继承或者转让——只能在本村集体内流转。

由于我国实行城乡二元体系,在城市化浪潮中,越来越多的人“农转非”。无论出于什么原因,一旦把户口转走,就失去了对老家宅基地的继承权,又不能买回来,只能眼睁睁看着“祖宅”变成村集体的资产。

正因为农村户口与土地的对应关系,有些人不愿意“农转非”,甚至有些公务员想方设法“非转农”,但这些毕竟是少数,“进城”才是大势所趋。

因此,从具体的家庭的角度而言,如果相关法规不变,宅基地注定会失去。

既然没法“长宜子孙”,如何换取现实利益?

土地不能自由流转,地权的底线在哪里

在“卖地财政”的利益链条中,地方政府的红利要有保证,也应给农民宅基地补偿,其中的底线在哪里?

既然宅基地归农民使用,就必须得尊重农民的“使用权”,应该向农民“购买”而不是“征收”这种权利。这就是底线。

作为买卖双方,政府和农民应该对等,农民有权说“不”。如果达不成共识而强行征地,那就要评估该项用地的公益性。另外,款项必须直接发给农户,不能以“集体”名义截留…[详细]

允许土地自由流转,才能最终保障农民的利益

农村土地的集体所有制不是天生的,它由农民私人所有制演化而来,最后的结果极有可能导致农民的后代失去地权。

因此,对农民而言,很有必要恢复对土地的所有权,否则,自己的财产将面临失去的风险。

在此基础上,应允许土地(包括宅基地)自由流转,只有这样才能实现资源的优化配置,集约用地,并让农民真正获得财产性收入,“进城”时多一份保障,面对医疗、教育等难题时也有一条路子。…[详细]

结语:

按照现行法规,从某种意义上讲,宅基地迟早会失去。要想切实保障这部分财产和权利,只能依赖物权制度的改进……

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