“6540万套空置房”的传言已持续发酵数月,在此前媒体广泛的报道中,几个数字被反复引述——国家电网公司委托社科院城调队,在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿人居住。…[详细]

事实是,国家电网外联部相关人士向《经济参考报》记者证实,国家电网从来没有统计和发布过此类数据,媒体也调查表明,社科院根本不存在一个叫城调队的组织。这是个谣言。

这个谣言的迅猛传播,则说明了:在房子日益成为国人重负的今天,竟然还存在天量空置房?是多么令人关注的事。

空置房是个什么问题

空置房的两种定义

官方定义:指的是卖不出去的商品房。空置时间在1年以内的为待销商品房;空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房;空置时间在3年以上的为积压商品房。…[详细]

民间定义:长时间没人住的房子。比如说6540万套空置房,就是指住宅电表连续6个月读数为零,由此基本可断定这些房子长期没住人。我们讨论的也是这个定义。

那么这些空置房是怎么造成的呢?可以从“出租”的角度来分析。

为何宁愿空置也不出租?——住房空置的大致分类
租不出去
不愿出租

 

租不出去很容易理解,譬如说越到城郊,房子越住不满,即便租金低廉,也没有那么多人住,有价无市,租不出去。(当然,租金过于低廉也可以归到后面的不愿出租的类型)

 

 

用来投资或者投机的房子,不愿意出租。通常有一种误解,认为出租总会带来租金,为何不呢?这是因为出租也要付出“成本”,房子租给别人,需要打理、购置家具等,并且想要在自己认可的时间,迅速出售房子,还得向租住者支付违约金。与这个“成本”相比,租金就不具有吸引力了。

开发商若是出租的话,一方面这个“成本”就更大了,而且他还可以拿着这些房子,到银行抵押大宗贷款,因此不会出租。

 

租不出去的症结:租不出去就是资源配置不恰当,也就是在不合适的地方起了房子,住不满人。可为什么大家还是踊跃来买呢?也只有一个解释,因为大家有上涨预期存在,所以就买了……

 

不愿出租的问题:这一部分,为了方便随时交易,以至于可以不计较那部分“房租”收益,我们可以算作是投机成本。因为有上涨预期的存在,所以这个投机成本无损自己的交易判断。

 

空置房不可避免,但太多,则是社会资源财富的白白损耗

住房的本质功能是满足人的居住需要,越多空置房,空置越久,就意味着对这个本质功能的扭曲。

有上涨预期,购买商品房,将其“空置”以求高价本身并非罪过,市场条件下,空置难以避免…[详细]

但是,能否有一些调控手段,将这种“空置”造成的损耗降低呢?譬如说,严厉的执行首套房和二套房、多套房的差别对待政策。或者根据当前的住房空置状况,进行对应的调控呢?答案当然是肯定的。

问题是,我们总得先搞清楚中国究竟有多少空置房?由此,我们就再从“6540万套”说起。

6540万套空置房几无可能,但应该有一笔账……

6540万套空置房意味着什么
算数学
意味深长

 

6540万套房,一套房住3-4个人,可以供2-2.5亿人居住

 

换句话说,中国的660多个城市里空的房子能住下两个日本的人口。如果这成立,城市住房供应相对需求很可能过剩了,如此,供应不足就成了谎言。…[详细]

 

6540万套房,算一套房均价30万,合20万亿人民币

 

20万亿,相当于中国全部的居民存款,意味着中国光以闲置房产计就有2000万个百万富翁。这也许不是没可能,只是有点不太现实。

 

6540万套房,以70平米一套计算,合45亿平米,以90平米一套计算,合58亿平米。中国2009年竣工住宅用商品房5.77亿平米,2008年5.43亿平米,2007年4.98亿平米,2006年4.54亿平米,2005年4.36亿平米,2004年4.26亿平米,2003年3.37亿平米……

 

中国如果自1995年以来所有新建成的商品住宅都是空置的,那积累到去年,非常有望达到6540万套。即便包括小产权房、单位自建房、福利分房、政府保障房等等,这个数目也是相当相当恐怖的。这也许不是没可能,只是有点不太现实。…[详细]

6540万套房,即便以租金500—1000元每月/套计算,一年光租金的损失3870亿——7740亿元。

 

倘若是真的,把这些钱算作是房地产投机的成本,还仅仅是其中一部分,那中国房地产市场投机的狂热和规模实在太恐怖了。这也许不是没可能,只是有点不太现实。

没有6540万套,那有多少呢?

其一:即便国家电网还没辟谣时,我们也可论证,6540万套空置房的可能性极小极小。…[详细]

其二:倘若真的存在“天量空置房”,无论6000万,还是5000万、4000万等,对房地产市场和中国经济而言,都将是一个非常严重的问题。不但一些老生常谈的观念(譬如说“供应不足”)可能是谬误,也是政府如何科学行使房地产调控的一个重要依据,也有可能改变大众对于房地产的上涨预期,扭转当前房地产市场的局势。

“天量空置房”本不该成谜团

辟谣之外,集体失语,“天量空置房”成谜团

虽然辟谣了,但关键问题仍没解决,“空置房到底有多少呢?”既然“空置房”数据如此重要,政府部门为什么给不出一个权威数据?

然而,无论国家电网、统计局还是住建部,在此问题上集体失语,“天量空置房”成了谜团。当然,“失语”总得找点借口,我们来看看三大部门的说法,在他们眼里,住房空置率怎么就成了个天大的难题?

空置房成了天大的难题
三大权威部门的推诿
反驳

某国家电网人士称,由于我国用电情况比较复杂,通过电表使用情况来反映房屋空置率是不现实的,比如几户合用一表、使用插卡电表等,都无法真实反映房屋所有者的居住情况……所以,通过用水、用电、用气等能源资源消耗方式来统计房屋空置率是不科学的,也是不可行的…[详细]

 

房屋用电、用水长期为零,则空置无疑,即便有误差,误差率也会相当小;另外,北京、上海等大型城市的电表、水表统计工作相对完善,至少在这些区域可以率先应用“电表、水表不走率”。无论如何,这都比啥数据没有强很多。

一位接近国家统计局的人士向记者透露(又没有官方意见,仅是“接近官方的匿名人士”),由于这一数字(空置率)较为敏感,而且统计局统计口径与当下市场通用口径存在一定的差异,这一数字早就不对外公布了…[详细]

 

也就是说,统计局有个数字,但是比较敏感,不方便纳税人知道。而且“当下市场通用口径”非常吊诡,因为当下市场各方对于“空置率”的认识是互相打架甚至判断完全相反的。

 

住建部门呢?住建部长姜伟新在两会的时候亲口说的:全国很难统计出空置率的一个数据,因为不同的地方差异比较大,最主要的是它时刻在变化着…[详细]

 

“时刻在变化”,也就是房子时刻在被卖出去、租出去,所以很难统计,如果这成立,那全世界都不必要统计住房“空置率”了。

打个比方,假设2010年8月1日到31日的北京商品房“电表不走率”是20%,至少在9月1日可以得出当前北京一个大概的住房空置率吧。

“空置房”谜团是对房地产调控的软抵制

当前房价调控已经到了最关键的时候,前期的调控尚未见效,中央正犹豫要不要出台更严厉的调控政策,房产商和舆论正进行心理较量的拉锯战。而空置率是判断“要不要接着出台更严厉政策”需要依赖的很关键的数据。众所周知,政府在房市上早被房产利益所绑架,此时权威部门暧昧的失语,实质是对房地产调控的软抵制。

行动起来,尽快统计出一个权威的空置房数据,政府部门不能再失语下去了…[详细]

结语:

有人说,逻辑分两种,一种是逻辑,一种是中国逻辑;今天,我们说,经济学同样分两种,一种经济学,一种是中国经济学,因为它总是连最基础的研究数据都成了大谜团……
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