第3765期 2017-01-08

京沪居民打飞的去重庆买房,重庆房价要疯涨?

王月兵  

晴耕雨读

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导语

谈到房价,重庆是全国公认的价值洼地,也是同等量级城市中唯一一个不限购不限贷的城市。但在黄奇帆卸任市长后,重庆房地产市场的稳定态势似乎要被打破了。据央视财经报道,重庆近期新建商品房成交量大增,不少京沪深居民甚至打飞的去重庆买房。一座城市的房价会因为一位官员的卸任而产生快速上涨的预期,这背后的心理颇值得人玩味。…[详细]

与其他一二线城市相比,重庆确实是“房价洼地”

黄奇帆卸任的消息,对各地投资客来说,犹如某种购买的信号。据央视财经报道,2016年12月26日至2017年1月1日这一周,重庆新建商品房的成交量,就超过了2016年2月份和7月份全月的成交。但成交均价并没有出现明显的变化。除了极个别高档楼盘之外,均价万元以内的楼盘仍是重庆市场主流。

与此同时,据21世纪经济报道,重庆土地拍卖已经出现热潮迹象,从12月20日到12月26日,重庆完成8宗土地拍卖,成交价格达到204.62亿元,多块土地溢价率均在70%以上。此前,重庆土地价格相比其他城市极为低廉。国家统计局数据显示,2013年和2014年,重庆房地产开发企业土地成交价款分别为448.79亿元和679.99亿元,即2013年土地成交均价为2366元每平米,2014年为3647元每平米。

某论坛上,一位北京买家自述打飞的去重庆抢房经历某论坛上,一位北京买家自述打飞的去重庆抢房经历

不少房产论坛里,网友都在焦灼地讨论“该不该看好重庆”。让人联想到“十一假期”前后,也就是全国一二线城市密集出台限购限贷政策时,重庆按兵不动,当时就有不少炒房团瞄准了重庆,但同样也没有明显影响到重庆的房价。根据中国指数研究院的统计,2016年11月重庆的样本住宅均价为7507元/平方米,环比增长1.65%。

数据来源:中国指数研究院数据来源:中国指数研究院

重庆是中国四个直辖市之一,也是老工业基地。近年来经济表现也十分亮眼,已经连续3年以两位数的GDP增速领跑全国。但与经济发展形成鲜明对比的是始终“不成气候”的房价。重庆房价不仅被一线城市远远甩在身后,在同等量级的城市中也是洼地。根据2016年前三季度主要城市GDP数据,今日话题选取了跟重庆经济体量较接近的天津、苏州、成都来比较住宅样本均价,结果一目了然。

数据来源:中国指数研究院数据来源:中国指数研究院

即使是在同西部、西南部二线省会城市的房价竞逐中,重庆也没有跑赢。从上图可以看出,大概从2015年6月开始,兰州、昆明、南宁的住宅样本均价就与重庆拉开了距离。重庆的住宅样本均价仅略高于西安。

重庆能在一片狂飙猛涨中成为例外,主流声音归功于黄奇帆

重庆房价能多年保持平稳,最主流的声音是,前任市长黄奇帆功不可没。要想理解这种声音,不妨先从供给、需求的角度,来了解黄奇帆做了什么。

稳定房价,就必须保证充足的土地供应。但因为有18亿亩耕地高压红线的限制,新增建设用地指标极为困难。为了打开供地瓶颈,2008年,重庆报经中央批准,成立农村土地交易所,启动地票制交易试点改革。什么是地票制度?黄奇帆曾经详细解释过,地票就是土地的用地指标。农民自愿将农村废弃的宅基地、乡镇企业、粮站、学校、公共场所复垦,形成地票。农民拿着地票通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开拍卖,城里人买了这个地票,就可以在城郊结合部的地方征地,发展房地产。这个过程被称为“增减挂钩”,即城镇建设用地增加,农村建设用地减少的过程。地票制帮助重庆增加了土地供应,解决了城市化、工业化用地指标。据《光明日报》报道,截至2016年5月上旬,重庆累计交易“地票”17.7万亩。而地票制每年可为重庆增加约14%的供地。

从需求侧来看,重庆构建了以公租房为核心的住房保障体系。截至2015年底,重庆已经建成了69.2万套公租房,占住房总供应量的17%。当外来不同收入群体的住房需求得到满足后,房屋的“投资属性”极大降低。

至于对整个房地产市场的把控,黄奇帆的一些理论也为人熟知。2010年,黄奇帆提出了“25%理论”,即重庆每年房地产投资不能超过全市固定资产投资的25%; 2013年3月,重庆市公布的《重庆市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》称:“合理安排出让时序和选择出让区域,引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一。”2016年9月下旬的一次政府工作会议上,黄奇帆宣布计划关掉1500家“空壳”房地产公司,一般指从事与房地产无关行业的公司。

除此之外,重庆房价涨不起来还受到一些固有因素的影响,即使黄奇帆卸任,这些因素也不会消失

调控房价的原则和手段,并不是什么高深的秘密。但为什么只有重庆成功做到了?这跟重庆本身的体制优势,产业结构、人口结构有关。

供需规律是第一规律。重庆特殊的体制优势,使得重庆主政者可以利用土地手段从供给侧调控价格,学者马超将这种优势总结为“省的架构、直辖市的体制”。省的架构让重庆拥有巨量的土地资源;直辖市的优势,则使得主政者有条件牢牢控制住土地的供给和配置权。2002年,重庆市建立了土地整治储备中心,改革土地资源管理制度。将土地一级市场的经营权上收,并通过政府特许经营的方式,对全市土地市场进行宏观调控。重庆规划局官网的一篇文章称:土地储备是有技巧的,必须在城市起飞阶段一次性完成,然后细水长流。重庆2002年一次性储备了主城40多万亩土地,之后20年内每年只开发5%,即2万亩左右。二是储备权集中,储备收益各级政府共享。

从需求侧来看,一个城市的房价长期决定于其人口净流入。2016年1月,重庆市统计局公布了“2015年重庆市1%人口抽样调查主要数据公报”。公报显示,重庆全市常住人口3016.55万人,比2014年增加25.15万人,增长0.8%。其中城镇人口1838.41万人,与上年相比增加55.4万人。乡村人口1178.14万人,与上年相比,减少30.25万人。从数据中可以看出,在城镇化的过程中,区县人口为净流出,除了一部分流向主城区外,有相当一部分流向了外省,尤其是东南沿海地区。主城区虽然为净流入,但和区县净流出相抵消,优势并不明显。这说明与其他一二线热点城市相比,重庆对外地人口的吸引力并不突出。

地区收入水平不高也限制了重庆购房需求的释放。与令人咋舌的GDP增速相比,重庆人均GDP并不高,2015年在全国位居第11位,尚未进入人均1万美元俱乐部。重庆的产业结构决定了普通人缺乏获得中高收入的机会——重庆的GDP增长是典型的“投资拉动型”,第三服务业占比不高。虽然重庆试图发展成为世界级的电子产业基地,但目前仍以加工贸易为主。重庆近40%的人口分布在下辖区县,农民拉不动房价。

一位官员的卸任能影响人们对一地未来楼市的预期,颇令人玩味

黄奇帆刚卸任,就有媒体称重庆房地产商会已经起草了一个关于在全市范围内全面推行商品房销售按建筑面积计价的建议。一位重庆地区房地产人士对21世纪经济报道记者评论到:“其实在实际操作中,很多楼盘都会把套内面积价格和建筑面积价格都写明,用建筑面积计价确实有利于与全国进行比较和统计。不过,在黄奇帆刚卸任就立马出台这样的建议也可以看得出本地房地产商已经压抑了很久了。”

这项政策仿佛某种暗号,影响了各地买家对于重庆房市未来的预期。

一方面,重庆楼市升温跟热点城市限购后的资金外溢有关。在一二线城市普遍限购限贷的情况下,人们手里的钱总要找到出处。而重庆的房价也提供了便利,买家只要掏二三十万就能“上车”。

但另一方面,人们似乎也认为,重庆的低房价是不可持续的。一直以来,在媒体的报道中,黄奇帆是“最懂市场经济”的市长,因为他“管住”了开发商,“管住”了房价,所以重庆楼市才成为例外。而一旦他离开,重庆房市将往何处去就产生了极大的变数。这背后的看涨,颇有中国特色。一些购房者通常不愿仔细考虑一时一地供需关系的不同,只想生搬硬套过去的成功经验,却忘了价格只是一个结果,它不只受某个单一因素影响,是一系列因素最终的合力导致了价格的生成。

主政者风格如何影响市场的预期,是值得研究的话题。

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