第3670期 2016-10-06

被高房价压扁扭曲的蝼蚁心态下,楼市调控有用吗

陶舜  

特约作者

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导语

近期,中国多地相继出台楼市调控政策,北京、天津在国庆前一日同时亮出“组合拳”加强楼市宏观调控,深圳 、南京、成都、郑州、无锡、济南、合肥等地也在假期期间相继出台相关政策。调控真能为房市降温吗?普通人恐怕不敢乐观,普遍的经验似乎是,不调控慢慢地涨,一调控就飞快地涨,杭州就是一个活证明。 …[详细]

房价升天,人人都面临保卫财富的遭遇战

某财富管理机构总裁陆女士,过去几年她买了好几套房子。因为工作忙,她没时间“倒腾”房产,几个月前本想出手杭州的房子,结果发现G20之后,杭州的房价又涨了;她在上海的房产也是,一不留神就涨了好几百万。

她应该为此高兴吗?要继续看着手里的房子升值吗——即使涨了这么多——如果有一天房价跌了呢?

如果把房子卖掉还能投资点啥呢?房产之外,陆女士拥有600-3000万元可投资资产。作为专业人士,她目测了一遍当下股市、基金、外汇、黄金等资产类别的收益表现,又把目光投回了房市。

《经济观察报》近日报道的这个案例具备一定的普遍性。高房价下,连专业的投资人士都“无奈”坚守房市,理财知识有限的普通人为了财富的保值增值就更难不入房市了。

无数的案例在提醒人们,房子已经“秒杀”了钞票,成了事实的货币,刚需族的购房一定程度上已经陷入“恐慌式购房”,人人都害怕挤不上房市这趟快车,收入被房价不断稀释,从而沦为事实上的穷人。

财富保卫战不是你想不打就可以不打,它是一场遭遇战,当你意识到财富开始被稀释的时候,就已经被卷进这场旷日持久的战役中了。

鼓励租房的政策有用吗?

由于很多人买不起房,今年6月,国务院出台意见支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展,允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。

并有税收优惠:对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;个人出租住房月收入不超3万的,2017年底前免征增值税;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税。

这部分支持已经滋润到房主,但它会滋润到租房者吗?目前看,很难说。因为租金是市场供求关系决定的,先不说中介机构很有动力推高租金,就是房东看到房价攀升,也会主动提价,而且在这过程中,租客基本没有议价能力。

根据7月底的数据,我爱我家市场研究中心半年报称,上半年,杭州主城区房屋租赁市场成交量同比2015年增加40%多,房租则涨了13%。从涨幅看,房租不见得就比房价来得低。

另据百姓网的调查数据,8月份一线城市及热点二线城市“陪读房”租赁需求量环比上月普遍上涨,部分涨幅超20%,其中又以北京、上海等一线城市最为火爆。

不要以为房租不怎么涨,上海自2014年6月以来,租金连续上涨二十多个月不要以为房租不怎么涨,上海自2014年6月以来,租金连续上涨二十多个月

租房划算还是买房划算?

既然租房无法避开疯长的楼市,而且租金的涨幅有些地方还大于房价,那么当前形势下,租房和买房哪个划算?

这可能没有标准答案,但有个大概的换算逻辑可以推演。

第一,算经济账。 租房总支出=月租金X居住时间X房租涨幅;买房总支出=房价+利息。

从居住角度说,短期居住并不值得买房,地球人都知道。可从投资增值角度说,就不一样了。假如在黄金地段买套好房子住两年卖掉,从过去这些年的行情来看,不仅这两年的房租被你省下来了,而且售房的溢价很可能也会超过普通工薪族的两年收入。这相当于市场在用事实在说,没有买房,你奋斗再多也将无家可归。

第二,算心理账。房价是一次成交的,以后的价格由市场决定,如果买对了房,坐看涨价会很愉快;如果房价不涨甚至还跌,被套牢了一时脱不了手,那么心理煎熬是严重的。没有意外,每一次房价的上涨都及时甚至提前传导到了租房市场——因为这是一块更敏感的市场,租房面对的是持续的涨价,面对每一次涨价的心情是可以想象的。

第三,算社会账。黑中介现象在中国令人深恶痛绝,但大家知道,每一个北漂都或多或少遭遇过黑中介,黑中介导致的租房纠纷,通常公安部门并不会介入,租客维权成本极高,最终往往不了了之,这导致真正的租金和心理账都再一次被推高。

此外,中国人的契约意识并不强,毁约率高,由于房价上涨导致二手房交易频繁,房主为了卖房提前把房收回的情况相当普遍,虽然房主有可能给予一定的经济补偿,但由此也无端增加重新找房的时间、精力、经济成本。

最重要一条是中国人普遍把有房视为在一个城市立足的标志,加之房子还关联着教育和户籍的权利,买房不仅是一种经济行为和攀比行为,更是一种政治行为。所以说,所谓的“刚需”,并不只是居住意义上的。

租房看起来是个可取的选择,但在各种原因下许多人还是觉得不划算租房看起来是个可取的选择,但在各种原因下许多人还是觉得不划算

被房价压扁扭曲的蝼蚁心态

被异化的房子背后,是被房价压扁扭曲的蝼蚁心态。

全民炒房是一种恐慌式的购房,属于非理性行为。可吊诡的是,基于过去十几二十年的生活经验,上述非理性行为从经济收益看却又是极其“理性”的,过去敢于高价买房的人们都或多或少得到了城市化的红利。究竟什么才是理性?令人焦虑。

回头去看,过去的所谓“高价”,在今天看来实是“低价”。这样的牛市会持续多久?虽然颇有人持泡沫论,但手上有钱的人都不信,只有买不起房的人聊以自慰。

在此形势下,买房的理由只有一个:买涨。不买房的理由却似乎有无数个,比如还要奋斗、追求生活品质之类的。然而,事实已经不断证明在中国,买房才是真正的奋斗,很多人的品质生活也以买房为起点——只有自己的房子才舍得下本钱搞装修,那种租房一签十年、自己搞装修的情况非常罕见。

房价重压之下,许多人在房子这块的支出已经远远超过收入的30%,借杠杆资金付首付的都大有人在。在这样的消费、投资格局下,房子抽象了许多人的生活,比如北京的高房价压力一定程度上让人暂忘了这里还有相对其他地方来说更加活跃经济、政治和文化机会——而且必须说,彼此假如不是直接互为因果,至少也是因果逻辑链中的两个节点。房子不是孤立的存在,在投资投机需求的糖衣里面,最终还是一个生活的空间。

10月2日,广州杨箕村摆千桌酒席宴请万名村民回迁,“开台”1500桌,当年1496栋被拆迁房屋的回迁人重聚在一起,共庆杨箕回迁入伙。由于房价大涨,按目前的市场价估算,杨箕村的村民们户均都坐拥1000万资产。

10月2日广州杨箕村万人宴,由于房价上涨该村户均已经身价千万10月2日广州杨箕村万人宴,由于房价上涨该村户均已经身价千万

万人宴刺痛了许多无房者和房奴的幼小心灵,认为这打了奋斗者的脸。这也是一种蝼蚁心态,祖屋被拆有赔偿,部分农民的产权得到了保证,令人欣慰,有祖屋可依,当然可以不必奋斗,正如愤愤不平为什么自己没有和王思聪一样有个好爹,也是蝼蚁心态。

蝼蚁们“非理性”的购房恐慌筑起了房价上涨的基石,而连涨的房价又反过来压扁扭曲并加深了蝼蚁心态。


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