“地王”央企分为两类，第一类目前有且只有背靠巨无霸金融“爸爸”的信达地产

整理/制表：今日话题（微信公号ID：todaytopic）

信达地产？没听说过啊。

信达地产！它就是钱！

在大半年前和现在分别问起信达地产，很多关注房地产行业的人会有以上两种不同的反应。《澎湃新闻》翻阅了其2015年的年报，全年营收81.36亿元，不足万科的4%。而上表是信达地产这大半年时光的战绩，加起来是284.52亿元。其他雄厚的地产公司全部都不是信达的对手，以上海顾村“地王”为例，信达、保利、中铁建、华润、招商、万科、龙湖等24家地产商都参与了竞拍，可信达依然拔得头筹。拿浙江那块“地王”，信达还“吓退”了万科的合作。本来，两个巨头是打算一起拿地的，可信达最后拼下来的价格要大大高于万科的授权价格，自然拆伙了，“地王”由信达独自享用。

如此疯狂的“刷地”，让很多业内人士直呼不可思议，怎么算都很难赚到钱，并且信达地产也没什么经营房地产的实战经验和诀窍。

信达地产的钱从哪儿来呢？表面看，是借来的。通过各种各样的融资手段来借债，也造就了非常高的负债率，截至2016年3月末，信达地产公司资产负债率和净负债率分别为83.96%和315.48%。倘若没有背靠大树，信达地产哪能借到这么多钱呢？原来，信达地产的母公司是四大资产管理公司之一的信达资产。这是一家隶属于财政部的金融央企。这下逻辑便非常清晰了。

货币太多，实体经济也不太靠得住，金融央企开始把资产大量配置到房地产

在去年的年报中，信达地产计划2016年全年用80亿元拿地。可今年，光浙江滨江地块，便花了上百亿了。显然，信达改变了主意。

一些业内人士分析，这是为了资产配置。比起不景气的制造业和靠不住的股市，一线城市和部分二线城市的房地产是绝对的优质资产。把地给捏到手里，是最踏实的。就算现在不开发，只要有雄厚的实力牢牢抓住土地，未来也可期。因此，甚至有论者认为背靠财政部的信达地产，其行为逻辑也预示着将来的货币走势。的确，比起什么和地方政府合谋“制造繁荣”（实际上房地产央企们可没这“觉悟”）等解释，做“资产配置”是最为靠谱、合理的。而信达地产也并不着急，自身虽然缺少操盘房地产的经验，可是拿到地后可以请靠谱的资深公司来合作。总之，我有钱，我得找个看上去最结实的保险箱存钱，可不能把钱给埋在地下，几年后被虫蛀了。实际上，信达的基本逻辑和一般的投资客别无二致，股市等渠道不好，自然找上房产。只不过，普通富人投资楼盘，信达则豪气到直接买地了。

信达地产官网上的口号是“建筑传递梦想”，实际上这家企业并不擅长房地产操盘

第二类“地王”央企，以“水电系”为代表，害怕自己在新一轮的国企改革中被并掉

背靠金融巨头“爸爸”的信达地产，是个非常特殊的例子。许多人在谈及信达时，还常常把它和国资委管的那21家允许经营房地产的央企给混为一谈，表示遍翻名册找不到，此企业居然违规越界，实际上这是混淆了金融央企和普通央企。下面，就来谈谈大家通常所说的国资委管的地产央企，即华润、保利等等。

在2010年左右，国资委曾经出了一个“退房令”，要求78家地产央企中主业不是房地产的迅速离开该领域。最终，留下来21家。那么，离开者自然免不了重组、被吞并的命运。这样一来，弱势企业当权者的人权、事权、财权，自然而然便削弱了。不过，也有成功翻盘的案例，这个企业原来的名字叫方兴，现在叫金茂。2009年，方兴击败SOHO等企业，以40.6亿元拿下广渠门15号这块地，成为当时北京的总价“地王”。金茂的母公司是中国中化集团。而凭借着广渠门15号的开发，金茂也摇身变成了知名地产企业。

金茂的前身方兴当年拿下北京“地王”的盛况，以黑马之姿杀出重围

金茂的故事，是一个非常好的经验。对于那些不愿意被重组、吞并的央企来说，自然也要努力。因为新一轮的“国企改革”来了，而房地产领域也有非常大的震动。去年的中央经济工作会议提出，促进房地产业兼并重组。果然，21家地产央企中已经有超过10家启动内外部的重组和并购，比如中粮地产分别同保利地产和刚刚完成内部重组的招商蛇口传出“绯闻”。

那些规模比较一般的地产央企着急了。代表便是“水电系”的葛洲坝、鲁能和电建等。据第一财经报道，根据统计，鲁能、电建、葛洲坝成为大手笔的“地王买手”，它们今年已在南京、苏州、天津、武汉、郑州等最热门的二线城市花了237亿元，抢得9幅地块。砸钱也不手软。

葛洲坝不仅是个水电企业，还涉足房地产，高价拿“地王”

所谓央企“地王”制造者，是大象们的游戏，大家都希望独立活下来，成为市场大赢家

因为曾经有国资委要求房产央企退出的新闻，不少人都据此认为它们的存在是不被鼓励的。的确，很赚钱的房产领域不存在国资不得不“看住”的理由，反而民企能够做得更好。然而，最近《经济观察报》的一篇名为《央企地王的逻辑》的评论员文章写道——

“2010年初，房地产市场地王频出，据统计当时有超70%的央企涉足房地产。时任国资委主任李荣融认为房地产散乱差，市场秩序差，行业结构存在问题，央企是整个房地产行业的骨干和中坚，如果没有它们来带动，房地产业不可能整治好。李荣融还以石油产业和煤炭产业为正反两个例子来进一步说明，房地产需要一小部分骨干作为央企代表，将央企的市场占有率从5%提升到60%~70%，成为行业秩序的卫道者。”

看来，数量减少并不意味着房地产央企体量的缩小，反而是出现几个大巨头，赢家通吃。从78家里脱颖而出的21家地产央企当然希望努力一把，继续留下来。

这些央企和信达一起不计成本地拿地，还基于非常强大的心理预期——大城市的房价很难见到“天花板”。例如，葛洲坝集团在拿下北京丰台一个“地王”后， 同样面临质疑——“在众多业内人士看来，樊家村地块未来销售将达到12万元/平方米以上葛洲坝才有盈利，而这一售价在目前南三环至南四环区域，是近乎‘不可能完成的任务’”。（新京报《葛洲坝回应地王质疑》）然而，一位接近葛洲坝地产的人士这么对《新京报》记者说——

“在北京，几乎所有的地王都有不错的结局、都会解套，只是时间长短的问题。”

是的，所有“地王”都会解套，需要的是时间而已。这便是财大气粗、背有靠山的央企巨无霸们自信的理由，他们有强大的资本耗得起时间，经得起等待，民企再牛，也没法这么玩。他们需要“地王”来增强自己留下来的资本。而人们看到的是，“地王”确定之后，带动周边房价涨一轮，“地王”建成后又涨一轮。于是，大城市的房地产不光是永远的“优质资产”，很多地块更是永远的“奢侈资产”。

很多钱流向房地产，而国企又要比民企好贷款