“最高限价”仅仅是为了防地王，对土地市场降温作用有限

苏州放出竞拍地价红线的大招，和苏州土地市场过热有关。今年4月份，苏州地王频出，出让金规模也跃居全国首位，达347.9亿元——要知道，2015年全年苏州的土地出让收入也不过500亿元。在业内人士看来，苏州出台“最高限价”目的在于防止地王出现，为土地市场降温。

目前，苏州的措施确实能防地王——5月份苏州本来要出让20个地块 ，位置优越，可能再创地王的5个地块，暂缓出让了；10个地块被最高限价了；剩下的5个虽然不限价，有4宗为商服用地，1宗为文体用地，这些地块很难拍出高溢价率。在分类调控，分城调控，地方负主要责任的调控形势下，苏州政府可以喘口气了。

苏州10块“最高限价”的地块

不过，这样的调控不仅难给当地的土地市场降温，还可能为未来的升温埋下伏笔。有开发商表示，苏州最高限价的10块地块，质量一般，最高限价基本是开发商最高心理价位，即使没有限价，这些地块也有可能出现成交价格低于最高价格的情况。

不用限价的限价了，需要限价的却被雪藏。在大型房企云集的苏州，那5块位置优越的地块才是开发商愿意不惜成本追逐的对象，如果这些地块不限价， 依旧走正常的招拍挂程序，未来的苏州土地市场仍可能地王频出，行情火爆。

这样的调控政策，不仅难降房价，还可能涨房价

土地价格上涨是造成房价上涨的主要原因，限制地价，房价确实有可能下降。这也是有人认为苏州楼市可能出现拐点的原因。然而，相比于地价，供求关系才是房价的决定因素。苏州政府采取的调控举动，恰恰会让楼市供求更加紧张，可能导致房价上涨。

暂缓出让5个地块会减少供给，自不待言。“最高限价”也可能减少供给：有业内人士指出，土地储备较多的企业为防止成交地价较低，完全可以参与竞拍，使举牌价格超过限价，造成地块流拍，保证已拿地块的利益，而目前苏州并没有完善的应对措施。

实际上，苏州4月份地王频出，就和过去苏州土地供应不足关系密切。当时，随着苏州楼市成交量攀升，苏州库存消化周期从2014年的11个月缩短至2016年4月的不足2.5个月。然而，苏州政府从2015年11月到今年2月没有土地供应，到了4月份突然放出十几个地块，长期的“饥饿营销”，让房企不惜成本抢地。

苏州4月份地王频出，和之前几个月并未供地有关

增加土地供给，才能从根本上降房价。这不仅是学界共识，官方也不得不承认。2013年，面对地王频出的局面，国土资源部在“房地产用地管理和调控工作座谈会”上要求，务必做到年内不再出现“地王”，给出的办法也是供需紧张的一线城市要加大住宅用地供应，平抑地价。

虽然行政手段能保证苏州短期内不会出地王，但土地供给也受到了影响，在库存不足3个月的情况下，如果引发新的恐慌性购买，房价很可能会上涨。

防地王，信贷手段可能更持久

限地王，没有错。因为从过去的经验看，新地王会影响预期，常常会带来新的房价记录。房地产市场最火热的时候，往往也是地王扎堆之际。企业此时拿地王被套，也不罕见。为了预防金融风险和市场动荡，地方政府采取措施防止市场过热，也无可厚非，但“最高限价”显然不是一个好办法。

一线以及一些二线城市房地产火爆，其来有自。最近，货币政策宽松，房地产企业手中不缺钱；一线城市有限购政策，三四线城市库存巨大，热点二线城市稳赚不赔，房企自然扎堆；如今融资工具更加多元化，房地产企业融资成本也很低。

既然房企是因为钱多才任性，限总价就很难触动房企了。地方政府应该从货币政策上进行调控。

实际上，为了鼓励投资，我国对房地产开发项目的自有资金比例要求并不高，保障性住房和普通商品住房项目为20%，其他项目为25%。中国建设银行首席经济学家黄志凌曾撰文指出，即使是这么低的比例，房地产企业往往有各种手段来规避这些要求，例如通过关联企业借款来充当自有资本金等，维持了很高的金融杠杆，一旦发生风险，将影响整个金融系统。

在“分城调控”“分类调控”的大背景下，苏州地方政府完全可以提高房企自有资金的比例要求，加强对其自有资金来源的审查和监督，让真正有实力的企业参与土地拍卖，这样不仅能防止高金融杠杆的房企冲击地王，也能真正起到冷却市场的作用。

更釜底抽薪的办法是，试行现房销售制度

我国实行的商品房预售制度，借鉴的是香港“卖楼花”制度。但与香港不同，中国的住房预售制度的最大特点是，购房者的预付款不是交给第三方监管，而是直接交给开发商。这一制度有很多弊端，在抬高房价上的作用尤为明显。

学者李庚南发现，从今年1-4月份情况看，房地产开发企业到位资金中，定金及预收款、个人按揭贷款等其他资金占47%。这种资金构为开发商非理性拿地、争当“地王”提供了底气。他认为，取消预售制，将改变开发商的财务结构，促使开发商经营行为更加审慎和理性。减少盲目拿地等非理性行为，有利于消除土地价格的过快上涨，防止地王的出现。

在学者马光远看来，从全球来看，现房销售是国内外住房销售的最主要形式，那些预售占主流的地区，如香港，房价常常居高不下；实行现房销售的，鲜有房价不稳定的，关键原因在于现房销售没有杠杆效应，不容易催生泡沫。