不动产登记一实施,房价就降?

今年3月28日,国务院办公厅发布通知,要求于2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。这是继坊间纷传将开展不动产登记的消息以来,官方首次明确地给出的一个时间表。而很多人把不动产登记视为降房价的利器,这种看法有道理吗? …[详细]

不动产登记主要功能是保障私权,却被寄予降房价厚望

很多人把不动产登记制度视为降低房价的利器

2007年《物权法》一颁布,推进不动产统一登记的工作就备受瞩目。然而7年以来,不动产登记虽然被千呼万唤,但一直是雷声大、雨点小。但舆论普遍认为,这一次,要动真格了。

不动产登记从动议到现在已经过去了7年不动产登记从动议到现在已经过去了7年

说白了,不动产登记,人们还是最关注对房价的影响。SOHO中国董事长潘石屹就曾在微博中表示:“这(不动产登记)是好政策,如果今年实施,房价马上会跌。”知名经济学者马光远也表示,一旦政策实施,房价会有相应的下调;中国社会科学院副院长李扬更是预计,今年6月全国房地产登记系统启动后,房屋过剩问题也将水落石出。“大家都说今年实体经济要出问题,首先就是房地产出问题。”

专家和业内人士如此,普通民众更是把不动产登记视为降房价的利器,尤其让房价回归到合理水平,应该是大部分普通百姓多年来的愿望,但调控持续了多年,限购、限贷、限价都用上了,如今看来效果也不明显,所以很多人又把希望寄托在不动产登记制度上。

然而不动产登记的本质是保障私权,不是房价调控政策

所谓不动产,包括土地、房屋、林地、草原甚至是海域,但老百姓最关心的还是房产。而不动产登记的主要意义并不是调控房价,而在于明晰产权,更有效地保护不动产权利人以及不动产交易当事人的合法权益,保障房屋等不动产的交易安全,减少欺诈行为。

国土资源部法律处处长蔡卫华,就曾于去年底撰文明确表示:“不动产统一登记和‘降房价’没有关系”。包括土地、房屋、林地等所有自然资源在内的不动产,其统一登记,是为“克服现行不动产登记‘碎片化’的弊端,提高政府治理效率和水平,保证交易安全”。

人们往往希望,某个制度的出台有助于解决一些严峻的社会问题。但不动产登记制度说到底也只是一个“数据库”,“建立以土地为基础的不动产统一登记制度,实现全国住房信息联网,推进部门信息共享。”

为何这项看似简单的政策,却被很多人解读出了“降房价”的味道的?

那么,认为不动产登记能降房价的逻辑是什么?

认为不动产登记会降房价,有下面这样的理由:

第一,房产登记后,房产信息全国联网,比如你在上海买了一套房,再到北京买套房却没人知道的现象将消失,这对炒房现象将是极大抑制。对于那些有多套房产的人来说,房产登记后为了“避嫌”(尤其是官员),会把多余的房产放出来,这势必形成挤出效应,起码二手房价格肯定会大跌。

第二,不动产登记时摸家底,从国外的经验来看,这是开征房产税的第一步,政策实施后,抛售现象肯定会出现,市场供给会更多,供求关系变化,房价肯定会下降。

第三,房产信息全面登记联网后,全国楼市的供给信息将更加真实,空置了多少将无处遁形,以前供求中的泡沫将被挤掉。

可惜这样的逻辑多半不成立,愿望很可能落空

首先,只登记不联网毫无意义

上文分析的不动产登记能降房价的逻辑,很大程度上建立在个人房产信息实现全面联网的基础上。值得一提的是,不动产登记中最为核心的全国个人住房信息系统联网工作,在2010年就已经启动,但进展并不顺利,40个重点城市的联网逾期8个月完成,更大范围的城市联网工作进度依然云里雾里。

潘石屹大概也看到了其中的难度,正如他在微博中补充说:“反对这项政策力量也是十分巨大的。”

根据近期下发的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,2020年之前要建立以土地为基础的不动产统一登记制度,实现全国住房信息联网,推进部门信息共享。就在一年前,国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知中要求,在2015年以前,所有地级以上城市原则上要实现联网。

这意味着个人住房信息联网的大限,又被不给理由地延后了5年。

而对不动产只登记不联网毫无意义。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为,“你看现在(有关部门)也没有说挨家挨户地登记,因为它本身就有产权登记的,只不过没联网,如果还是不能联网,则不动产登记和以前的政策没有区别。”

其次,就算联网也需要数据公开,但公开并没有制度保障

如果既做到了不动产登记,也做到了全国数据联网,那么还需要做到数据公开,才有可能影响楼市的供求关系。

《物权法》第18条对于查询不动产登记资料的主体有明确的规定,即权利人和利害关系人。所谓“利害关系人”,指的是与登记的不动产具有法律上的利害关系之人,包括不动产交易的当事人、与权利人发生法律纠纷的人等。由此可见,法律并未规定公民的不动产信息需向社会公开。

在今年国政协十二届二次会议小组讨论会间隙,全国政协委员、国土资源部副部长徐德明接受记者专访时表示,(不动产登记制度)应尊重公众的意愿,不愿意公开就不公开。

这句话可以有两种理解。其一是尊重产权人的意愿。一般而言,很少有人愿意将自己的财产情况广而告之,因此如果尊重产权人的意愿,就只能是“不公开”;其二是尊重大多数民众的意愿,让“民意”决定要不要公开某个公民的不动产信息。如果是这样,相当一部分民众基于反腐的焦虑,会倾向于“公开”,至少会要求公开官员的房产信息。从徐德明副部长回答记者提问的语境看,是前一种。

由此可见,假使我们政府真的克服重重阻力,实现了全国个人房产信息联网,那么它对市场的影响程度,便取决于联网数据的开放度。如果仅提供内部查询,则对市场影响很小。

况且,影响房价的因素太多,不动产登记的威力有多大值得怀疑

如果既落实了不动产登记,也实现了全国信息联网,并且这个数据是对外公开的,那我们确实可以说,不动产登记会对部分房源产生震慑作用,促使部分房源入市,但若说这部分房源的能量可以影响到整个房地产市场的走势,却是相当令人怀疑的。

上海房地产研究院副院长杨红旭认为,房价偏高和部分城市房价涨幅偏大,因素是非常复杂,不动产登记只是在基础信息管理方面是进一步完善,就像我们每个公民有身份证、有户籍等重要信息。

中国房价的高企,和目前财税体制、土地的供给方式、资金的供给方式、当期购买力等诸多因素有关,而一线城市尤其高,又和这些城市优质资源富集,个人的发展及子女受教育的机会好有关,而不动产登记对上述因素的影响力则很小。

最后,指望贪腐的官员抛售房屋来降低房价,也不靠谱

认为不动产登记制度推行后能降低房价,很重要的一个理由就是官员会抛售房屋,造成供给增多的局面。

前段时间,有一些官员房屋集中抛售的新闻,后来证明,一方面中介提供的信息不甚准确,另一方面中介也在过分渲染。

实际上,要清理官员的房产,不用推动全国登记,真的去调查的话现在也能实现。但是,一方面他们可能是合法持有,另一方面可能早以各种方式转到亲戚朋友名下。

同时,还有一个很重要的可能——“代持”。事实上,这一点早已是公开的秘密,尤其是在去年薄熙来案公审中,薄家位于法国尼斯名胜区的豪宅,占地近四千平方米,由法国人德威尔和英国人尼尔伍德各“代持”50%权益。

薄熙来家的海外房产就是用代持方式降低风险薄熙来家的海外房产就是用代持方式降低风险

这种“代持”现象,可能不是小范围的,通过不动产登记来“挤出”部分官员手中多余的房产,恐怕并不乐观。

结语

一推行不动产登记就能降房价,虽然这符合大多数人的愿望,但实际的情况并不如此乐观。

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张德笔
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