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小区停车位物业公司有权收费吗
http://view.QQ.com  2009年10月13日08:20   大河网    我要评论(0)

小区道路或绿地上新增的停车位,该归谁所有,物业公司有权收费吗?家中被盗,物业公司该承担多大责任?《物权法》实施两年多来,涉及的一些热点问题,法官怎么看?

10月10日,郑州市中级人民法院组织各基层法院部分民事审判法官、高校教授和郑州市房管局代表,就审判实践中的一些疑难问题进行了沟通。

案例1

道路或绿地上新设的停车位

物业公司有权收费吗

王先生下班开车回家,总找不到一个合适的停车位。在小区的绿地上,虽然有的车位空闲,但上面都有一把大大的“V”形锁立在那里。

王先生说,这些车位是小区物业公司新增的,全部出租给了个人,每年600多元钱。他想知道,这些车位物业公司有权收费吗?收的费用该归谁?

- 法官点评

新增停车位归全体业主共有

收益也应用于全体业主

郑州市中级人民法院民一庭法官闫明说,小区内的停车位分为两种,一种是规划内的,比如地下停车库;一种是规划外的新增车位,如王先生所说的在绿地上、道路上以及小区人防工程改造新增的停车位。

依据《物权法》第74条第2款规定,规划内的停车位,在开发商审批建房时,就已经审批归开发商所有,如果业主通过合同取得,就归业主所有。

小区内新增的停车位归谁所有?闫明认为,依据《物权法》第74条第3款规定,王先生所言由绿地、道路、人防工程改造而成的停车位,应归全体业主共有。物业公司作为委托管理方,可以将之出租,但收益应归全体业主共有。

案例2 小区停车位能卖给业主以外的人吗

郑州绿洲书苑小区位于郑州市棉纺东路,内有业主约220户。

绿洲业委会主任林海洲说,2005年,大多数业主入住,小区内停车难问题凸显。但就在那一年,小区内仅有的一个地下车库被人封堵,使得小区停车状况混乱不堪。时隔不久,2900平方米的地下车库竟变成了一个图书市场。

地下车库能整体转让给外人?今年3月17日,郑州绿洲书苑业委会与郑州市房管局对簿公堂。开发商、买主等,均作为有利害关系的第三人列席法庭。

- 专家点评

小区停车位应先满足业主需求

不能卖给“外人”

郑州市中原区一名法官认为,小区内的停车位可以有条件“卖”给“外人”。条件有三,即必须满足业主需要后仍有剩余;不能出售,只能出租;不得影响小区正常的物业管理。

她依据的是我国《物权法》第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的小区停车位(库)应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的小区停车位(库)的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

但河南政法管理干部学院教授张义华认为,小区停车位应先满足业主需求,不能卖给“外人”。因为从现实情况来看,小区内的停车位是不能满足业主需求的。以郑州市为例,郑州市汽车年增长率为20%,但车位增长率每年不足4%。

他担心,若开发商故意加价,使业主不能承受高昂的停车费用,之后再卖给“外人”。

案例3 小区内“私房”能改成商业用房吗

郑州金水区的郭先生家住2楼,一楼的邻居将房子改成了门面房,出租经营歌厅。郭先生说,每到深夜他们一家打算休息时,一楼仍然回荡着刺耳的音乐声。他几次与一楼邻居协商,但问题没能解决。一怒之下,郭先生将邻居告了。

- 法官点评

“私房”改商用房 须经整栋楼业主同意

郑州市金水区人民法院民一庭庭长李春强说,我国《物权法》第77条明确规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”

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