空涨 交易量下降实质是供应量不足
“拐点”之说，缘起于最近一段时间北京房地产市场一手房成交量的萎缩。的确，从今年7月下旬以来，北京楼市始终处于交易量低位运行当中，同比往年均出现了大幅度的缩水。这种情况即便到了9、10月两个传统交易旺季也未得到改变。
对此，李文杰指出，成交量出现较大波动，在近期确实是一个现实，甚至从长期来看，近两年的房地产交易量也一直处于下滑当中。不过，从他援引的一份中原地产统计数据可以发现，在经历了2004年的供求两旺之后，从2005年起，北京楼市的住宅供应量持续减少，2004年一手房上市面积为2875万平方米，而2006年缩水至2461万平方米，而到了2007年，前十个月总供应量仅为可怜的1568万平方米———近1000万平方米的供应落差，如果按每套房产100平方米来计算，相当于较之去年，今年出现了超过10万套的供应缺口。
土地紧缺尚未得到缓解
“与其说交易量下滑，不如说是市场供给过于匮乏。”李文杰指出。究其原因，潘石屹认为，土地供应不足依然是造成房地产产品短缺的重要原因。他表示，早在两三年前他就曾多次呼吁加快土地上市效率，但几年下来“地荒”的局面并未得到明显改观，每年的土地供应计划大多只能完成一半左右，直接影响了产品的供应。“即便是今年供应情况好于往年，但中间有大量限价房用地，仍然缺乏更为实质性的动作。”
李文杰则认为，新增建设用地较少，同样无法忽视的是已批准立项的项目没有开工或迟迟不能销售，这中间，有比较复杂的转让问题、拆迁问题，有补偿方面的问题，还有政策方面的问题，如去年11月转让的广渠路36号地，如何实现9500元/平方米的承诺直接决定着销售何时开始。再加上土地价格在全国范围内的飙升，不但延缓了开发商的开发周期，更令其最终成品价高于购房者的预期，加剧了有效供给不足的矛盾。
郊区供地难解市区“地荒”
有意思的是，尽管开发商年年喊“地荒”，但在政府层面，每年有官员出面表示土地供应充足。那么，这中间的落差究竟出现在哪里呢？
张剑提供了这样一份数据，有材料显示，从2004年至今，全市的土地供应比重中，城八区的新增土地面积一直处于不断下挫状态，从2004年的40%，下落到今年的30%。而在今年的土地供应中，有44.3%的供应土地集中于通州、顺义、大兴、房山、昌平这五个“城市发展新区”，另有25.5%的土地位于密云、怀柔等“生态涵养发展区”。而顺义、丰台、昌平，位居目前土地一级开发在施项目前三名。
张剑指出，如果单从全市土地出让总量来看，并不会显出过于明显的供应紧缺，但结合这一数据就不难发现，绝大多数土地密集于交通等基础设施尚未完全成熟的远郊区县，城区内供地极少。虽然从长期来看，住宅郊区化将是城市发展大的趋势，但这一趋势必然建立在交通路网、市政配套全面跟进的前提之下。而目前，道路、地铁等仍然是这些区域的“短板”，要求民众立即去这些地方置业还不是十分现实，这也是“地荒”无法得到解决的重要原因。
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