现在的问题是我们的央行措施不多，你可以再加息或者是提高存款准备金率，现在已经是13%了，我们认为13%-15%之间和有一个波动的空间，但是超过15%的可能性应该是很小的。加息现在就面临着两难的问题，一方面对国内的资产价格有一定的抑制，但是如果人民币升值加快一些，外资在短期内的增速可能会比较快，但是在长期来看可能会放慢一些，这样对国内的流动性有一定的缓冲的作用。如果我们现在还是保持人民币缓慢的升值，现在美国次级债房地产贷款危机之后流入中国的资金可能会更多。我觉得这个是值得大家关注的。我就先讲这么多。
张东生：陈老师刚才从一个比较宏观的层面谈了一下，讲的很精彩。包括说到了美国、欧洲房价都有一个上涨的过程。在中国现在最主要的还是投资产品比较缺乏，沈老师说了一个是提高利率，另外一个是发展公司债市场这两个领域。我不知道这个利率和升值幅度到底要是多高。比如说存款利率10%以上，那么贷款是多少呢？这个可能对投资抑制比较大？
沈明高：特别是在目前流动性那么多的情况下，要把存款利率提高10%是不可能的。但是这是一个思路。
张东生：下面我们请顾老师谈一下我们比较关心的房地产市场。
顾云昌（中国房地产及住宅研究会副会长）
顾云昌（中国房地产及住宅研究会副会长）：谢谢，很高兴来参加这次沙龙。谁在推高资产价格？我现在已经从中国房地产业协会副会长兼秘书长的职位上退下来了，现在是中国房地产及住宅研究会副会长。刚才主持人提了一个要求，另外沈先生也做了精彩的发言，他的观点我基本上都赞成，尽管我不是搞经济的。我觉得搞房地产如果不研究整个的宏观经济的环境是不行的，现在也在试着对宏观经济、金融和货币方面对房地产市场的影响进行研究。我最近一直发表这样的观点，中国的房价为什么迅速的提升，特别是今年春节以后，或者是五一以后全国的房价飙升的速度相当快，远远超过了04年的预期，现在统计局的数字是全国商品住宅同比上涨10%，但是老百姓真正感受的价格不只10%。特别是不能在04年以前基本上没涨多少，到现在一个楼盘一个月甚至加了1000块。这样的情况怎么看待？特别是北京今年以来的房价上升比较厉害。
从房地产行业来看，有这样一个影响，去年提出了“9070”的政策以后，客观上有大多数的地方对项目的审批放宽了，开发商在观望，政府也在等待，一些项目差不多推迟审批了半年甚至是9个月，所以就造成了今年的供应量放量，放缓了住宅的供应量。我估计随着时间的推移，项目逐步审批出来情况会不会有所改善。为什么今年房地产涨的这么快，我觉得这个原因占了比较大的因素。
我们的舆论和媒体上都在说推高房价，谁在推高房价？社会上一致认为是开发商。有的时候是地方政府和开发商勾结在一起推高了房价，也有的人说是银行的责任。如果没有从更深的理论层面去分析这个问题基本上都是这样的结论。如果开发商提高了房价，买房人不买房价是提不上去的。从这个意义来讲是消费者提高了房价的。其实这些都是表面现象，真正来讲是供求关系。可以说现在出现了比较严重的或者是比较突出的供不应求的市场，所以才导致了房价上涨过快。
这里我想讲一个很简单的数据，今年1-9月份全国商品住宅的竣工面积是1.7亿平方米，同时期的商品住宅的销售面积是3.9亿平方米。当然卖的房子有许多是没有竣工的，很多期房占多数。一般来说在同样的期间以内，今年1-9月份卖的房子和竣工的房子，两者之间尽管不是同一个口径，但是有一定的比例关系。这个比例关系我跟踪了好几年，02年的时候是1.2：1，03年的情况是1.3：1，04年竣工1.02卖掉1（1.02：1）。今年1-9月份大概是0.47：1。从市场的情况来看房价上升有它必然的因素，因为是供不应求的。实际上房价的增幅现在来看是10%，当然北京远远超过10%了，对外发布的时候还是10%多一点，当然这是平均价格。现在的楼盘越来越变化，把边缘郊区的房子价格平均在一起可能价格没那么高，但是同一区间的楼盘价格上涨幅度远远超过10%。
为什么造成如此大的供不应求呢？我的感觉是四个字，前两个字是“钱松”，后两个字是“地减”，客观上讲就是钱松地减造成了中国房地产价格如此上涨的原因。现在流动的钱有的是，04年、05年的时候我们没有更多的提流动性过剩的问题，现在越来越明显了。当时上海、杭州的楼价上涨过快实际上已经出现了流动性过剩。上海05年一季度的外来者购买的热钱占到了市场的一半。一个是上海的金融环境，另外一个是有钱人都集中在那里，突然之间上海的人一下都富起来了。
另外，为什么现在钱多了？我们的土地原来是没有价格体现的，现在的土地价格越体现越高了，必然有那么多钱了。我们要做按揭，用未来的钱圆今天的住房梦，现在未来的钱我们今天都开始用了，所以这个钱肯定多了。当然更主要的原因是外汇储备造成了基础货币扩大了发行量，再加上现在人民币甚至的预期导致了热钱大量的进来。在这样的情况下流动性过剩的问题必然体现出来了。一方面都说买不起房子，但是房贷却越来越多了。
另外这几年的贫富差距拉大了，这使大量的钱集中在少数人的手里，这些少数人更没有了投资渠道。我们的收入不平均，这更导致了一部分的人没有投资渠道，缺少投资渠道，这种投资的欲望和投资的迫切性更加快了。现在整个市场是供不应求的，在供不应求的情况下，实际上是消费者和需求者的竞争。所以供不应求这个价格是由购买者来决定的，所以实际上今天的房价是由购买力来决定的。北京的房价按照北京市民的房价收入比来看是根本算不出的。比如说山西的人挖煤了，把两袋的钱放在售楼处买房…这些现象都是客观存在的。整个的流动性是客观摆在我们面前的。
所以，现在整个局面是钱多，钱多的情况下我们缺少投资渠道。作为投资的渠道来说，银行利率也是其中的一种投资，但是回报甚至是负的。股票现在投资很旺盛，大家都去买股票了，但是中国现在的情况是楼市、股市都在增加。但是耧毕竟摆在心理踏实，股市跌了以后什么都没有了。从80年代以后有了商品房以后我们的房价就没跌过，从北京来看没有感觉到房价跌的时候，所以给人感觉楼市是只升不降的，比较稳当。尽管没有股票来的那么过瘾，但是比股票的风险小多了，股市有着很强的波动性，几个跌停板就吓回去了。
中国的楼市的需求挡都挡不住。第一是自住性的需求持续的强盛；第二是投资性需求势不可当。中国的楼市和其他的国家不一样的地方，一个是我们的人均面积刚刚的发展起来，我们的城市化进程正在进行，中国的城市化还没有完成就要搞奥运会，这样突然加大了楼盘的供应，但是奥运会之后这些楼盘就空下了。我们奥运村的房子今年开始预定，明年给奥运会用，后年才可以用，现在这样的房子抢的不得了。
在中国结婚的青年又是特别讲究买新房的，现在有一种话说“婚礼女青年推动房价”，女青年找对象要找有车、有房、无房贷的。我身边就有这样的故事，这说明需求持续的旺盛。而且中国人98年房改以后，实际上是2000年以后才开始卖房的，98年是起步的，真正的买房是2000年以后。中西部地区的人刚刚开始跳出来要买房。我们是00年以后才迸发出个人买房的，人家一直是在买房的，所以这种需求就迸发出来了。有很多国外的人研究中国的楼市研究不明白，不知道中国的特殊性。
再讲讲流动性的问题，流动性过剩是造成投资需求的主要问题之一。我觉得现在买房投资，尽管国家对投机性需求进行了比较严重的遏制。但是即使交了那么多的个人所得税营业税我还是有利可图的。这种情况下挡不住的需求是造成供不应求的主要原因。
现在中国还是三个问题，总的来说就是投资过多，信贷过大，外贸顺差过高。房地产的投资增长从今年来看还是27%、28%，特别是住宅投资增长保持在30%。30是过热吗？我认为不过热。尤其房地产投资是增长30%，但是你看看房地产真正的竣工面积只有10%的增长。什么原因？开发商的钱都砸大土地里去了，投资增长30%，竣工增长10%，一个是投资多了土地价格上涨了，实际上由于地价上涨导致了投资的上涨。由于我们现在正好是建立和谐社会《物权法》出来以后开始拆迁，拆迁的难度加大了，由于拆迁的问题拖延了竣工的速度。而且现在的土地为什么供不应求，我们要实行最严格的耕地保护政策，现在土地部门根据国家的宏观要求必然要对土地收管压减。一方面是召拍化（音），当然召拍化这样是好事，这也是市场化的必然趋势。但是一方面收紧土地，一方面召拍化，这样必然提升了房价。因为北京在过去全三年召拍化开始以后连续三年没有完成土地的储备计划和供应计划，导致土地的开发量大量的过大。我认为这些原因是造成房价上涨的重要原因。
张东生：接下来我们请殷剑峰老师为大家讲一下。
殷剑峰（社科院金融研究所结构金融室主任）
殷剑峰（社科院金融研究所结构金融室主任）：今天这个主题是谁在推动股价房价快速上涨？我觉得这个“谁”就是市场的力量。刚才顾老师已经提到了，从供给和需求量方面提到了价格的上涨。就是供求两方面的因素。就房地产价格的快速上涨，从需求方面来看，刚才顾老师提到主要是三方面的需求，第一是自住需求，第二是投资投机需求，第三是强迫性的自住需求，自住需求的旺盛主要是几个原因，一个是60年代、80年代的婴儿潮，人口自然增长率20、30‰，中国从90年代后期开始进入迅速的城市化进程，每年城市人口占比提高1-2个百分点。按照现在城市的户均人口增长情况来看，每年新增的城镇家庭大概在600-700万，每年新竣工的商品住宅按套数来计算只有300-400万套，很明显看到中间两者是有缺口的。
还有一个关键因素，99年住房金融体制改革导致原来不用在市场上买房的人一下子全部拥挤到市场上来了，这就像一个水库一样，突然把大坝炸掉，所有的人一下子拥到商品住宅这上面了，这就导致商品房供不应求的情况更特殊了。刚才沈老师提到了流动性过剩，所有流动性过剩无非就是钱多，一个渠道是新增的储蓄，第二个是由于新增的货币供应。
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