按揭首付提高，贷款利息增加，七成成都人明确表示放缓买房。2007年9月27日，央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)，《通知》要求，对购买“二套房”者，贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。至此，关于传闻已久的提高首付政策及具体比例终于浮出水面。由于该《通知》具有强制性和普遍适用性的原则，那么，这一房贷政策在成都楼市将产生怎样的影响？二次置业者是否会据此政策调整买房计划？带着这些热点问题，晚报楼市周刊记者在第30届房交会期间进行了现场调查。
-调查
首付提高了，还买房吗？
事实上，此次央行与银监会联手发布房贷新政后，它的实施是否会真正影响购房者的购房计划？国庆房交会期间，本报记者在房交会现场，以随机抽样方式对221名有二次及二次以上购买意愿的购房者进行了问卷调查。
在回收的200个有效样本中，70%的市民明确表示提高首付后会影响他们的购房计划，25%的市民认为提高首付后不会影响他们的购房计划，还有5%的市民认为提高首付后对他们的购房计划将在一定程度上有影响。在调查过程中，一些市民也表示，他们并不担心提高首付，每次的加息对他们的购房支出影响较大。此外，首付增加后，92%的市民还是选择不会购买低价房，他们认为自古以来便宜无好货 ，他们宁愿选择再观望一下，选择一个品质和价值都比较合理的房子。有8%的市民则表示会在购房成本增加的情况下考虑选择低价房，他们认为不管怎样都要买房，但自身的经济状况决定了购买能力。
自住者：购房计划受影响较大
在此次问卷调查中，众多自住型购房者纷纷认为，新政后，因为无力支付更高的首付，只能无奈推迟购房或是选择面积更小一点的住房。对于已拥有一套47平方米小户型的于小姐来说，本想考虑按揭换套大一点的房子和父母一起住，但现在新政出台后，明显感觉到了资金压力。她告诉记者，“本来东拼西凑才凑齐三成的钱，现在又要求要首付四成，只能把购房计划推后了，新政对我们这样换房自住的影响实在太大了，换房成本增加了好多。”
在记者的调查中，房贷新政对普通改进型购房者的影响最大。他们财力一般，但是已经有一套小户型或居住质量较次的私有房，出于二次置业的需要，若提高第二套房的首付比例，对其影响相当大。在调查中，有85%的市民希望首付在15-20万，10%的市民可以接受首付20-25万元，还有5%的市民认为首付越少越好。
对于追求较高居住品质的购房者而言，本次房贷新政对这类购房者的影响微乎其微。在成都雅居乐花园展位前，购房者张先生的言论颇具代表性：“能买别墅的人，会在乎先多付几十万？”
投资者：房贷新政影响微弱
在记者的抽样调查中发现，对于投资者而言，本次房贷新政的影响比较微弱。一方面，许多真正有钱的投资者并不依赖于银行贷款，尤其是持续的加息，贷款利率已明显升高，贷款意味着投资成本增加。另一方面，对于有一定资本又特别喜欢买房，甚至是短线的投资者而言，他们倾向于利用银行贷款的杠杆作用。
正在房交会上准备下手的刘先生就是一个职业房产投资者，他个人认为，第二套住房首付提高到四成对投资者来说会有一定影响，就是前期投入的资金会有所增加，但他觉得这种影响不会太大，因为他买来之后最多一年就会转手，增加的负担不大。
开发商：房贷新政对销售没有影响
虽然房贷首付比例提高的消息在业界炒得沸沸扬扬，但多家房地产开发商纷纷认为，新政对目前火热的房地产市场的调控将起到一定作用，但对开发商的影响还是比较小，对于房子的销售，众多参加房交会的开发商都充满信心，均表示新政出台后也不会担心房子的销售。
城南一大型项目的房产开发商告诉记者，现在越是买高档房、投资买房的人，首付比例越高；越是买不起房、急需住房的人，首付比例越低。目前包括首次置业、换房和外地来蓉购房等的需求量在不断加大，加上时下整个成都房地产规划、开发水平的显著提高，根本不必担心好的房子卖不出去，因此新的房贷政策对房子的销售也不会造成太大影响。
参加房交会的某项目销售总监则说道， “现在一套房子后面，有很多人排队购买。原来熟人找到我，总是问能不能给便宜一点，现在没有讨价还价的，都是问能不能给留一套。”记者多渠道了解到，由于市场需求量在不断增加，开发商手中的房子颇有些“皇帝女儿不愁嫁”。
-焦点
“第二套住房”咋界定
此次新政的出台，众多购房者将关注的焦点集中在了本次紧缩房贷的主要对象“第二套住房”上，而二次购房怎样界定则更是成为了业界、购房者和银行三者之间争议的焦点。在本次调查过程中，也是市民问及最多的问题。
据了解，央行和银监会对“第二套住房”的解释是，“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。
就央行和银监会的界定，业内人士预测，各大商业银行对“第二套(含)以上住房”的监测将主要通过央行个人信用信息基础数据库来进行，也就是说，有进行过住房按揭贷款信用记录的客户才会被归类于“第二套(含)以上住房”信贷调整之列。而实际拥有第二套(或以上)住房，但仅为首次贷款的客户，依然可按过去实行的相关政策进行购房。此外，此次房贷新政并未对“第二套(含)以上住房”的主体进行严格界定，是以户为单位还是以个人为单位，各商业银行对此也未达成一致。也就是说，如果夫妻双方购买两套住房，只需分别单以一人名义贷款，即可规避“第二套(含)以上住房”贷款利率上调。目前，相关的各个行业对于“第二套(含)以上住房”的界定仍颇具争议。
-疑问
能否平抑房价？
从此次调查结果可以看出，大多数市民对新政是否可以有效平抑房价仍抱观望态度。有 90%的市民认为提高首付比例后房价将不会在短期内发生太大变化，特别是在房交会期间，买房的人还是络绎不绝，这让市民都很难想象房价会跌落，但他们认为涨幅可能会得到一定控制。有10%的人认为新的房贷政策将促使房价得到一定控制，因为他们大多看到了深圳房价的变化，认为新政将可能会对成都的房价产生影响。
四川大学经济学院向教授告诉记者，今年以来的5次加息并没有有效的抑制购房需求和平抑房价，特别是全国范围内的住宅价格上涨势头仍然十分迅猛。这主要是由于加息只能增加购房人每月的还款压力，而且幅度有限，而对于短期投机房产的购房人来说，投资回收周期短，加息所增加的购房成本基本可以忽略不计。而此次提高首付比例则不同，对于一个手里有120万现金的投资人来说，如果投资总价100万的房产，首付两成的情况下，可以投资6套房子，首付比例提高到四成后，只能投资3套了，需求一下减少了一半。因此，提高首付比例，对抑制投机炒房、抑制需求将会起到立竿见影的作用。需求减少了，房价自然也会随之回落。
-算帐
提高首付 换房代价更高了
新的房贷政策出台后，记者在中信银行相关工作人员处专门为购买第二套住房的购房者算了一笔帐，以总房价100万元，贷款15年，利率按一般银行均有15%优惠为例。原首付三成30万，贷款七成70万，利率按照基准利率下浮15%即6.6555%计算，每月还款6157.63元，支付利息总额=每月还款×12(月)×15(年)-70万元贷款总额＝408373.4元；而新政后，首付将提高至40万，贷款六成60万元，利率按照此次新政规定第二套房贷利率必须达到同期银行基准利率1.1倍，即8.613%计算，每月还款5948.04元，利息总额则为470647.2元。可以看出，提高首付后，不仅首付一次性要多付出10万元，贷款利息总额也多支付了62273.8元。
本报记者 唐姗姗 实习记者 侍玉宝 郑凌之 张舒 赵眉 王蔚
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